Fastigheterna i kv. Storken på Västra Malmen blir energisnåla och kommer att miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad på minst nivå silver. Energiåtgången ska vara 25 procent lägre än kraven i Boverkets byggregler. Tillvägagångssättet att klara energikraven blir att fastigheterna får en platsgjuten stomme, vilket ger en tät konstruktion.

Byggnaderna i de tre etapperna får alla unika fasadgestaltningar lägenheterna ska utrustas med stora balkonger. NCC är totalentreprenör för projektet, som kommer att skapa omkring 40 heltidsjobb.

Från och med 1 februari får en bostadsrättsinnehavare sätta en andrahandshyra i nivå med en schablon för sina egna boendekostnader. Det motsvarar räntekostnaden på lägenhetens marknadsvärde vid en försäljning i dag plus månadskostnaden för föreningsavgiften.

Under januari till mars lades 4 477 annonser om andrahandsboende i Stockholms län ut på Blocket. Det är en ökning med 23,7 procent. I Stockholms stad är ökningen 29 procent.

Samtidigt syns också en tydlig höjning av andrahandshyrorna. I Stockholms län ökade hyrorna i snitt med 10 procent.

Mest ökade hyrorna för tvårummare i innerstaden. Här var ökningen 19 procent med en snitthyra på 11 241 kronor.

Radhusen, som får en boyta på 100–125 kvadratmeter, har panoramautsikt över Solna med omnejd med stora terrasser som löper runt hustaket.

Under slutet av 2013 ska de 62 stadsradhusen stå klara för inflyttning. Alla bostäderna blir bostadsrätter på två till sex rum. Det är Moelven Byggmodul som bygger på totalentreprenad till en beräknad kostnad av 90 miljoner kronor.

Bostäderna byggs i Moelven Byggmoduls fabrik i Värmlandsbro och monteras därefter på plats.

Bakom projektet står Botkyrka kommun tillsammans med Hemgården Byggnads AB.

– Alla bostäderna är redan sålda, säger David Öberg, marknadschef på Moelven Byggmodul.

Peter Nyberg, ordförande i samhällsbyggnadsnämnden i Botkyrka, säger att de flesta som har köpt ny bostad i Sjöterrassen redan bor i Fittja. Bland bostadsköparna finns också återvändare som har bott i Fittja tidigare och som nu lockas av att kunna bo i området på nytt, men i bostadsrätt på marken.

De flesta av de nya radhusen får utsikt över Albysjön. Husen byggs i trä och kommer att bryta av mot de åtta våningar höga betonghusen i närheten. Alla bostäderna får terrass eller balkong.

I Byggindustrin 39/2012 skrev vi om kvarteret Järinge i Tensta i nordvästra Stockholm, där Folkhem och JM byggde 37 radhus i samband med Tensta bomässa 06.

Där sa åtta av tio av bostadsköparna att de inte skulle ha bott i Tensta om det inte hade varit för de nya radhusen.

Affären uppgår till 267 miljoner kronor.

Med detaljplanestart 2013 skulle byggstart kunna vara möjlig 2015.

Lägenheterna ska stå färdiga under hösten 2015.

– Förutsättningarna har ändrats. Vi lever på ett annat sätt i dag jämfört med 80-talet. Arbetsplatserna krymper, liksom studieplatserna. Nu är det dags för bostäderna, säger Kristoffer Roxbergh.

När det gäller fysisk tillgänglighet ligger Sverige i Europatopp. Den genomsnittliga boendeytan per person i Sverige är knappt 45 kvadratmeter (Boverket, 2009) – endast danskar och luxemburgare har mer spatiösa bostadsutrymmen.

Men smakar det kostar det. Sverige och Danmark ligger också i topp vad det gäller boendekostnad som andel av utgifter, cirka 27 procent (Boverket, 2009).
När det gäller social tillgänglighet så finns ingen jämförande europeisk statistik, men de flesta torde vara överens om att tillgängligheten till bostad är ytterst begränsad i större svenska städer om man inte har kapital till insats. Ungdomar bor hemma hos sina föräldrar eller hankar sig fram på andrahandsmarknader och dessa ”ungdomar” blir hela tiden allt äldre.

I fjol bodde 22 procent av svenskarna i åldersgruppen 20–27 år fortfarande hemma hos sina föräldrar. År 1997 var andelen 15 procent.

– Självklart ska vi ha välfärd och livskvalitet, men är dessa värden verkligen beroende av den stora bostadsytan? Faktum är att ytterst få unga människor som saknar backning från föräldrar har råd att skaffa en egen bostad, säger Kristoffer Roxbergh.

– Jag tycker i grund och botten det handlar om en vilja till valmöjlighet. En del vill ha lyx och är beredda att betala för det. Andra vill bo enkelt och frigöra pengar till annat, exempelvis resor.

Här är några exempel på smarta och ytsnåla ungdomslägenheter som White arkitekter har varit engagerade i den senaste tiden.
• Göteborg. 450 lägenheter åt Stigberget fastighetsutveckling på Friggagatan alldeles intill Centralstationen, där 70 procent utgörs av ettor på 33 kvadratmeter.

– Det är en enkel planlösning och vi har använt loftgång mot den gemensamma gården eftersom det blir många lägenheter per trapphus. Bullerkraven gör att sovrummen placeras mot loftet, säger Kristoffer Roxbergh.

Hyran ligger på 5 500 kronor i månaden, vilket gör den ekonomiskt tillgänglig för en arbetande ungdom eller två studenter. Projektet genomfördes 2010/11. Det handlar om reguljära hyresrätter.

• Göteborg. White teamade ihop med Lindbäcks bygg i tävlingen ”Framtidens studentboende” som arrangerades av SGS. Det främsta tävlingskriteriet var låg hyra.

– Vi hade tre huvudingredienser i vårt recept: Vi utgick från prefabricerade volymelement. Tack vare detaljstudier vågade vi krympa enheterna till 21,5 kvadratmeter och slutligen lade vi en hel del tankemöda på hur vi skulle sätta ihop modulerna, säger Margaretha Nilsson.

– Det är ett rätt litet kvarter, men vi får ändå in 180 lägenheter där vi använder 14-spännare och lägger sociala, platsbyggda ”hubbar” högst upp i huset. Projektet befinner sig i detaljplanearbetet, så det är på banan i alla fall, säger Margaretha Nilsson.

Hyrorna och ytorna är anmärkningsvärda:
Ettorna på 21,5 kvadrat kommer att gå för 3670 kronor i månaden, enligt dagens hyresnivå.

• Stockholm. Här är White med i ett tidigt skede och KTH och Stockholms universitet har nyligen begärt planbesked. Det handlar om gästforskarbostäder på 19,5 kvadratmeter plus 4 kvadratmeter gemensamhetsyta per lägenhet (samvaro, kök).

– Här har vi landat i hotellstandard vilket betyder högre utrymningskrav, men i gengäld behöver inte alla lägenheterna vara tillgänglighetsanpassade. Jag tror vi får se en sidotrend med ett ökat antal ”lägenhetshotell” framöver, säger Kristoffer Roxbergh.

• Uppsala, kvarteret Betongplattan. Här rör det sig om 110 lägenheter åt Uppsalahem där merparten, 65 procent, är mindre än 42 kvadratmeter. White var med från början ihop med Uppsalahem och anlitades senare av totalentreprenören Peab. Projektet är i full gång och ska vara inflyttningsklart i mitten av nästa år.

– Det är reguljära hyresrätter med en hyra för en etta på 27,5 kvadratmeter på 5 300 kronor i månaden, vilket ger fastighetsägaren en intäkt på hela 2 300 kronor per kvadratmeter och år. Vi uppfyller alla krav och har med hjälp av smarta mått fått flexibilitet och effektivitet. Det handlar rätt mycket om att våga pressa ytorna, säger Margaretha Nilsson.

Trenden är allra tydligast för bostadsrätter i storstadsområdena. I Storgöteborg, till exempel, minskade genomsnittsstorleken på nybyggda bostadsrätter från 92 till 70 kvadratmeter mellan 2002 och 2011.

Minskningen beror delvis på att lägenheterna blir mer yteffektiva – den genomsnittliga tvåan har krympt från 60 till 58 kvadratmeter under samma tioårsperiod. Treorna har krympt från 83 till 80 kvadratmeter. Men byggherrarna satsar också på att bygga fler smålägenheter – ett eller två rum och kök.

Ökat fokus på mindre lägenheter är ett sätt för byggbolagen att anpassa sig till det rådande marknadsläget. Försäljningen av nybyggda bostadsrätter går trögt. I Stockholmsområdet har byggbolagen det senaste året gått ut med rabatter för bostäder i bland annat Annedal, Henriksdalshamnen och Norra Djurgårdsstaden för att locka till köp. Särskilt trögt går det för försäljningen av de större bostadsrätterna.

– Vi ser en större efterfrågan på våra mindre lägenheter i dag, säger Per-Martin Eriksson, vd Veidekke bostad.

När Byggindustrin intervjuade byggbolag verksamma i Malmö för några veckor sedan (se sidan 4–5 i Byggindustrin 31/2012) var de överens om att trögheten i grunden är en finansieringsfråga. Produktionskostnaden gör att få av dagens köpare har råd med de större nybyggda lägenheterna.

Byggbolagen ser flera orsaker till den försvagade köpkraften. Bolånetaket, förändringen av reavinstskatten och den finansiella oron i Europa påverkar. Dessutom inverkar demografin. Den stora gruppen välbeställda fyrtiotalister är inte längre lika aktiv på bostadsmarknaden, i stället letar en stor grupp unga födda kring 1990 efter sin första egna bostad.

Det nya marknadsläget gör att byggbolagen måste tänka om. Flera av de svenska byggarna satsar på att utveckla projekt med små yteffektiva bostadsrätter.

– Målgruppen för nyproducerade bostäder svänger med tiden. Det är egentligen inget märkvärdigt. Vi utvecklar våra bostäder kontinuerligt och nu tittar vi på hur vi kan möta ungdomskullen, säger Per-Martin Eriksson, vd för Veidekke bostad.
Sten-Åke Karlsson, vd för Riksbyggen, berättar att organisationens projektportfölj fortfarande till stor del består av traditionella projekt riktade till en bred målgrupp.

Men parallellt med de klassiska projekten satsar Riksbyggen på sitt nya koncept Stegett med små yteffektiva lägenheter.

Stegett är flerbostadshus som endast innehåller ettor och tvåor i storleksordningen 30–50 kvadratmeter. Standarden är lika hög som i andra nybyggnadsprojekt och alla lägenheter har möblerbar balkong eller uteplats.

– Vi kompromissar inte med standarden. Vi tror att små lägenheter med hög standard är mest attraktiva. Men en sak som vi gjort för att pressa priserna är att minska utbudet på tillval så att vi får en större upprepningseffekt, säger Dennis Söderlund, biträdande marknadsområdeschef för Stockholm-Uppland på Riksbyggen.

I dag finns Stegett bara realiserat i ett projekt i Sundbyberg men Riksbyggen har planer på att bygga enligt konceptet även i Skåne, Uppsala och Göteborg. Projektet i Sundbyberg blev klart i somras.

– Alla lägenheterna såldes relativt snabbt. Cirka hälften av köparna är åttiotalister. Men vem som helst kan köpa en Stegett-lägenhet även om huvudmålgruppen är unga som köper sin första bostadsrätt, säger Dennis Söderlund.

Insatsen för Stegett-lägenheterna i Sundbyberg är 39 000 kronor per kvadratmeter och avgifterna är 650 kronor per kvadratmeter och år.

Även JM har utvecklat små yteffektiva bostäder, företagets koncept heter Studio. Det första projektet är under uppförande i Uppsala.

– Rent demografiskt har vi en topp med 19-24 åringar nu. Det är klart att det finns ett intresse hos oss att bygga åt dem. Men vi upplever inte att den andra målgruppen, äldre människor som säljer villan, har försvunnit, säger Sören Bergström, affärsenhetschef på JM bostad riks.

Precis som Riksbyggen satsar JM på hög standard i sina smålägenheter.

– Lägenheterna är billiga, men det är för att de är små, inte för att vi skulle ha kompromissat med standarden. Egentligen är de dyrare per kvadratmeter än större lägenheter, säger Per Johansson, regionchef för JM i Uppsala.

Projektet i Uppsala innehåller ettor och tvåor i storleken 31– 47 kvadratmeter. Insatserna ligger runt 33 000 kronor per kvadratmeter och månadsavgiften är ungefär 800 kronor per kvadratmeter.

– Vi är positivt överraskade när det gäller efterfrågan. Nu är 23 av 34 lägenheter bokade och inflyttningen är inte förrän till sommaren, säger Per Johansson, regionchef för JM i Uppsala.

Nytt i regeringens beslut från den 22 november är att Boverket får i uppdrag att utreda möjligheterna att förlänga tidsperioden för tidsbegränsade bygglov. Verket ska också utreda möjligheterna att förenkla bygglovsprocessen vid flyttning och nyuppställning av tillfälliga byggnader för studentbostäder, oftast olika former av moduler och baracker.

För sådana byggnader används vanligen tillfälliga bygglov. Men med dagens regler blir det ibland omöjligt att flytta sådana moduler och använda dem på nya platser. Om Boverkets byggregler har skärpts är det den nya skarpare varianten som gäller om modulen flyttas till en ny plats. Då kan det bli omöjligt att återanvända modulerna på nya platser.

Regeringen vill också att Boverket tar reda på hur de andra nordiska länderna ordnar bostäder åt studenter.

I SFS rapport är det tre städer som utmärker sig positivt: Gävle, Karlshamn och Härnösand. Men situationen är särskilt svår i de tre storstadsregionerna, liksom i Lund, Uppsala och Växjö. I hela Stockholm byggdes bara 65 studentlägenheter under 2011.

De tre husen ska omfatta 18 till 20 lägenheter i olika storlekar styck.

De största lägenheterna ligger på 95 kvm som är fördelade på fyra rum och kök, och de minsta lägenheterna ligger på 61 kvm som är fördelade på två rum och kök.

Inflyttning planeras till sommaren/hösten 2014.

– Jag tror det är samma situation i de flesta kommuner. Det finns detaljplaner som möjliggör en mycket snabbare utbyggnadstakt än den vi har i dag. Solna är en av de mest attraktiva bostadskommunerna i landet men även vi märker av ett minskat tryck i nya bygglovsansökningar, säger Anders Ekegren (FP), ordförande i stadsbyggnadsnämnden i Solna stad.

Han menar att den låga nyproduktionen av bostäder beror på att byggherrarna inte anpassar projekten efter den efterfrågan som finns.

– Här om veckan kunde vi läsa i DN om prissänkningar på nya lägenheter i bland annat Frösunda park här i Solna. Det är klart att byggherrarna drar sig för att byggstarta i det läget. När de tvingas sänka priserna vill de självklart inte ha ett större utbud på marknaden, säger han.

Inte heller Mats Arnsmar (S), ordförande i byggnadsnämnden i Göteborg, tycker att ansvaret kan läggas på kommunerna.

– Att tro att bostadsbristen beror på att kommunerna inte tar sitt ansvar, det förstår jag inte. I Göteborg har vi i dag cirka 7 500 byggrätter som väntar på bygglovsansökan. Någon brist på planlagd mark har vi inte, säger Mats Arnsmar.

Han tycker inte det är realistiskt att hoppas att kommunerna ska komma till rätta med den låga bostadsbyggnadstakten. Han vill se gemensamma lösningar, gärna statliga.

– Man kan fundera på om de 24 miljarder som staten årligen lägger på byggsektorn används på rätt sätt. Är rotavdraget den bästa investeringen? Kanske det vore bättre att subventionera räntan? Det finns saker att göra, men viljan saknas från bostadsminister Stefan Attefalls sida, säger Mats Arnsmar.

Han tycker det är fel att låta bostadsbyggandet styras helt av marknaden.

– Vi är unika i Sverige på det sättet. De enda andra länderna som överlåter bostadsbyggandet helt åt marknaden är de där det finns regelrätta slumområden, säger han.

Anders Rubin (S), kommunalråd för boende och infrastruktur i Malmö, berättar att de väntande byggrätterna i första hand ligger på mark som byggföretagen själva äger.

– Hade de legat på kommunens mark hade vi haft mer kontroll, företag som inte bygger inom rimlig tid skulle kunna förlora byggrätten. Men som det är nu kan vi inte göra mycket, säger han.

Byggherrarna i Hyllie och Malmö kommun verkar vara överens om att den låga utbyggnadstakten är en finansieringsfråga.

– Problemet är att byggsektorn ligger på en kostnadsnivå som är högre än vad folk kan betala. Det finns en klyfta mellan vad folk behöver och vad de har råd med i dagens utbud, säger Anders Rubin.

Han tycker det är orimligt att peka ut kommunerna som bromsklossar för bostadsproduktionen.

– Ibland låter det i den offentliga debatten som att det är kommunerna som inte tar sitt ansvar. Att de inte planlägger mark och så vidare. Det finns säkert exempel på det också men inte hos oss, säger han.

Och byggherrarna i Malmö verkar hålla med.

– Det finns bra med byggrätter i Malmö och i ganska bra lägen, säger Peter Wickström, projektutvecklingschef på Peab i Malmö.

Även Henrik Lindén, regionchef på NCC boende syd, och Charlotta Nilsen på Riksbyggens Malmökontor tycker att kommunen sköter sitt uppdrag på ett tillfredsställande vis.

– Jag tycker det fungerar bra på Malmö kommun. Vi jobbar med bostäder i attraktiva lägen, vårt projekt vid Triangeln är ett exempel. Hyllie kommer också att bli jättebra på sikt men det är svårt med nya områden i kärvare tider, säger Henrik Lindén.

Claes Jeppsson, regionchef Skåne på Veidekke bostad, tror att lösningen på den låga utbyggnadstakten är att anpassa nybyggnationen efter en ny målgrupp.

– Bara det senaste året har vi sett ett tydligt skifte. Tidigare var motorn för nybyggnation lite äldre familjeminskare som sålde villan och flyttade till en bostadsrätt. Den gruppen finns nästan inte på bostadsmarknaden i dag. I stället har vi en stor grupp unga som letar efter sin första egna bostad, säger Claes Jeppsson.

Och det skiftet orsakar problem. Bostadsprojekt som planerades för bara ett per år sedan är inte anpassade för dagens marknad.

– Den nya målgruppen vill inte bo på samma platser, de vill inte ha samma storlek på lägenheten och inte heller samma prislapp. Vi jobbar med att anpassa oss, med mindre ytor, andra upplåtelseformer och ännu större fokus på den totala produktionsekonomin, säger Claes Jeppsson.

Charlotta Nilsen på Riksbyggen och Peter Wickström på Peab berättar att även de riktar om nyproduktionen. De bygger kompaktare lägenheter och Peab bygger fler hyresrätter än tidigare.

– Just nu arbetar vi med att förändra ett av våra planerade projekt i Malmö så att det ska passa dagens målgrupp, berättar Charlotta Nilsen.

Claes Jeppsson menar att det är viktigt att alla inom byggsektorn, inklusive stat och kommun, anpassar sig till den nya marknadssituationen.

– Just nu finns det tillräckligt mycket planlagd mark om man pratar volym. Men kommunerna skulle behöva ha ett bredare anslag i planarbetet, säger han.

Han tycker att de skånska kommunerna, inklusive Malmö, lägger för stort fokus på stora utbyggnadsområden.

– Det vore bättre om de också tog fram mindre förtätningsprojekt. De fungerar bättre än att bygga nya stadsdelar när marknaden är avvaktande. Men jag förstår stadsbyggnadskontoren, det kräver nästan lika mycket resurser att planlägga ett litet förtätningsprojekt som ett stort utbyggnadsområde med hundratals bostäder, säger han.

Enligt Stockholms Handelskammares vd Maria Rankka behöver bostadsbyggandet i Stockholm fyrfaldigas för att hålla jämna steg med befolkningsökningen. I ett pressmeddelande uppger hon att ”det låga bostadsbyggandet och den dysfunktionella bostadsmarknaden är ett allvarligt hinder för tillväxten och kompetensförsörjningen i regionen”.

– Siffror från Fastighetsägarna visar att Stockholm går miste om cirka 12,5 miljarder per år i utebliven tillväxt på grund av bostadsbristen. För att lindra bristen är det bra att regeringen föreslagit enklare regler för andrahandsuthyrning. Men långsiktigt behöver vi få en diskussion om hyressättningen och behovet av en betydligt friare hyressättning, säger Maria Rankka.

I Handelskammarens rapport framgår även att varje år fram till 2020 beräknas länets befolkning öka med 34 806 personer. De årliga byggplanerna förväntas landa på drygt 14 322, vilket inte ens motsvarar hälften av den förväntade befolkningsökningen.

Genom att bygga kompakt och göra avsteg från vanliga krav på tillgänglighet räknar stiftelsen med att kunna hyra ut de minsta lägenheterna för omkring 2 500 kronor per månad.

Redan har några pyttesmå studentbostäder med särskilt från Lunds kommun. Månadshyran i de minsta bostäderna ska vara 2 500 kronor. FOTO: DRAGO PRVULOVIC

Men projektet innebär att man inte följer Boverkets byggregler. Boverket har motsatt sig projektet och därför har AF bostäder gått till domstolen som ger klartecken till byggandet av 22 lägenheter.

AF bostäder vill ha möjlighet att bygga ytterligare 40–60 särskilt små studentlägenheter. Men då måste stiftelsen återkomma i en ny ansökan, enligt domstolens beslut.

– Domen är mycket glädjande, säger AF bostäders vd Rolf Svensson. Vi har vågat tänka i nya banor och domstolen har gett oss klartecken att gå vidare med vårt experiment att ta fram studentlägenheter till överkomliga hyror.

AF bostäder säger att man tänker utvärdera sitt bostadsexperiment på ett vetenskapligt sätt. Stiftelsen har redan byggt särskilt små lägenheter med särskilt bygglov från Lunds kommun. I början av 2012 invigdes den första lägenheten som är bara 8,8 kvadratmeter stor.

– Våra små studentbostäder har väckt stor uppmärksamhet och vi hoppas att politikerna får upp ögonen för vårt projekt, säger Rolf Svensson.

Stiftelsen AF bostäder i Lund får dispens för att bygga 22 särskilt små studentbostäder. Det har Mark- och miljödomstolen beslutat.

– Visst är det snyggt! Det ser inte nytt ut, utan snarare nyrenoverat, säger Johanna Nordström, som bland annat jobbar med kundkontakter och energifrågor på Skanska.

Huset är byggt med passivhusteknik men kommer att använda något mer energi än ett passivhus när det är klart. Trots det blir kvarteret Välbehaget det energisnålaste flerbostadshuset i Stockholms innerstad, bedömer Skanska.
Målet är en energianvändning på 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Skanska bygger vidare på erfarenheterna från passivhuset Blå Jungfrun i Stockholmsförorten Hökarängen. För att hålla nere brukarnas energi- och vattenanvändning betalar varje hushåll för sin egen förbrukning av el, varmvatten och kallvatten.

Projektet är också det första bostadshuset i Sverige som registrerats för en miljöcertifiering med det amerikanska systemet Leed. Skanska siktar på att uppnå nivån guld. Miljöcertifiering av kontor och andra kommersiella lokaler är i dag mer regel än undantag. Bland bostadskunder har efterfrågan hittills varit låg. Men kanske håller intresset på att vakna.

– Vi sålde 60 procent av lägenheterna de två första månaderna efter säljstart. Trots att marknaden var påverkad av finanskrisen. I dag är 93 procent sålt, säger projektchefen Henrik Key.

Välbehaget har platsgjuten stomme och väggar av det Österrikiska VST-systemet. Det bygger på prefabricerade gjutformar av träfibercementskivor som monteras på bjälklaget och fylls med självkompakterande betong.

– Det blir tätt, oavsett om du har en bra eller dålig dag. Och tätheten är central för att ett hus ska bli energisnålt, säger Henrik Key.

Utanpå betongväggarna limmas och skruvas skivor av isoleringen PIR, polyisocyanurat. Med den högpresterande skumisoleringen får väggarna samma u-värde som passivhuset Blå Jungfrun, trots att väggarna är 10 centimeter tunnare.

Byggnaden får en fasad av danskt tegel mot vattnet och mot parken som anläggs öster om projektet, det var ett krav i detaljplanen för att bevara något av områdets tidigare karaktär med fabriker. Men de fasader som är vända inåt i kvarteret putsas.

– Jag har alltid velat bygga ett hus med betongstomme och tegelfasad. För att det är snyggt och för att det är robust, säger en påtagligt nöjd Henrik Key.

Betongstommen får inga håligheter där vatten kan sprida sig vid eventuella läckor. Det finns inga organiska material som kan mögla. Brukarna kan borra i väggarna utan att det innebär några risker. Även golvbjälklagen är robust filigran, det vill säga plattbärlag av betong där installationerna gjuts in på plats.

Huset har två värmesystem. Planen är att fjärrvärme ska ge grundvärmen och att den egna bergvärmeanläggningen ska ge spetsvärmen kalla vinterdagar. Men förhållandet kan bli det omvända i framtiden, beroende på beslut av bostadsrättsföreningen.

– Vi ville att våra kunder skulle ha möjligheten att välja, därför tog vi en extra investering, säger Ola Jansson, affärsutvecklare för projektet på Skanska.

Förklaringen är både miljö och ekonomi. Prisutvecklingen för fjärrvärme i framtiden är oklar. Detsamma gäller för miljöeffekterna av fjärrvärme och el.

I dag eldas fjärrvärmeverket med sopor, vilket Skanska tycker är bra för miljön. Men bränslet kan förändras i framtiden. Och ska huset värmas med bergvärme bör grön el driva värmepumpen.

– Vi vill helst ha riktigt grön vindkraftsel. Föreningen har möjlighet att köpa andelar i vindkraftsproduktion, säger Ola Jansson.

Värmesystemen förvärmer ventilationssystemets tilluft. Resten av värmen kommer från små tunna radiatorer i lägenheterna. På sommaren skuggar balkonger fönstren så att det inte ska bli för varmt i lägenheterna.

– När vi har chansen, i våra projekt i egen regi, bygger vi så energisnålt vi kan, säger Johanna Nordström.

Huset är en del av den process som koncernchefen Johan Karlström sedan år 2009 pekar ut åt Skanska: Bolaget ska gradvis bli en allt grönare samhällsbyggare.

Att Välbehaget inte nådde upp till en certifiering som passivhus är delvis ett eget val.

– Vi ville ha större fönster än passivhus vanligtvis har på grund av den fantastiska utsikten, säger Johanna Nordström.

Men bristen på tillräckligt bra byggmaterial bidrog också, hävdar Henrik Key.

– Det tar ett tag för nya material att utvecklas. Ett exempel är bra energisnåla dörrar och fönster, det har varit svårt att hitta, säger han.

Skanska nöjde sig till slut med ett fönster från Elitfönster med u-värdet 0,9 watt per kvadratmeter och grad Celsius.

FAKTA/Välbehaget ett robust lågenergihus
Hustyp: Flerfamiljshus med bostadsrätt.
Bostäder: 224 lägenheter, 4 villor på taket plus 5 lokaler.
Miljö: Leed guld-registrering.
Andel sålda lägenheter: 93 procent.
Byggherre: Skanska och Areim.
Projektbudget: 400 miljoner kronor.
Hemsida: www.vastermalmsstrand.se
Försäljningsstart: Februari 2010.
Byggstart markarbeten: Maj 2010.
Inflyttning: januari–december 2012.
Total boarea: 19 143 kvadratmeter.
Total lokalarea: 740 kvadratmeter.

Enligt författarna till ”Seniorboende 2.0 – äldreboendes plats i den moderna tjänsteekonomin” kommer om 13 år drygt två miljoner personer över 55 år att förfoga över betydligt högre disponibla inkomster än tidigare äldre generationer. Sammantaget kommer de att ha inkomster på omkring 900 miljarder kronor per år eller 450 000 kronor per person år 2025.

En fjärdedel av denna summa kommer de att satsa på sitt boende om man ser gruppen som helhet. Enligt enkäter i Sverige och USA efterfrågar gruppen upp till 150 000seniorbostäder, enligt HUI.

Utfallet av denna efterfrågan kan beräknas till 50 000 specialbostäder för seniorer, tror man. Detta ligger helt i paritet med dagens trender i USA, som ligger några år före den svenska marknaden.

HUI:s slutsatser i rapporten är att de pågående trenderna kommer att driva fram ett ökat tjänsteutbud knutet till boendet. Det kommer att gynna utvecklingen av nya former av hyresrätter och kooperativa hyresrätter, kopplat till en ökad efterfrågan på möjligheterna att köpa tjänster. Rutreformen har redan gynnat denna utveckling och gjort privatpersoners kostnader för privata tjänster jämförbara med kommunernas debiteringar för hemtjänst.

– Kunderna ska känna sig trygga vid sitt bostadsköp. Nu får de möjlighet att känna på materialen och se vad de köper eftersom den möblerade lägenheten är i full skala, säger affärsområdeschef David Jonsson, Lindbäcks Bygg.

I Ursvik är runt 1 000 lägenheter aktuella att bygga och aktörerna är många. Fullt utbyggt kommer här på sikt att byggas 5 000 lägenheter. För Lindbäcks del handlar det om 112 bostadsrätter som byggs på fabriken i Piteå och är Lindbäcks första bostadsrättsprojekt i egen regi i Mälardalen. Lägenheterna byggs i den egna fabriken i Piteå och transporteras som moduler till byggarbetsplatsen där de monteras. Allt är i trä: stomme, mellanväggar och bjälklag och prefabriceringsgraden är 80 procent.

Huskroppen har gråputsade fasader mot gatan medan gårdsfasaderna med sina generösa balkonger är målade i olika starka färger. Varuprovet har en balkong på 20 kvadratmeter och vid köp, oavsett lägenhet, ingår en gasoldriven grill med fläktkåpa som standard. Priset för det 92 kvadratmeter stora varuprovet är 2,3 miljoner kronor, vilket ger ett kvadratmeterpris på 25 000 kronor.

– Den prisnivån håller vi tack vare industriellt byggande och att det går fort. Vi producerar på fabriken i Piteå cirka tusen kvadratmeter bostadsyta per vecka, säger David Jonsson.

Merparten av Lindbäcks husproduktion levereras till Mälardalen. Det är också här företaget vill satsa på hyresrätter.

– Att vi kan få ekonomi på hyresrätter beror på att vi äger hela processen från råmark till uthyrning, vilket minimerar riskerna. Vår industriella process håller också priserna nere. Nu letar vi mark i Stockholmstrakten för att bygga och förvalta i egen regi ett hundratal hyresrätter. Gärna förtätning i befintliga områden eftersom vår byggmetod lämpar sig för så kallade infill-projekt, berättar vd Stefan Lindbäck.

TMF står fast vid prognosen 6 500 påbörjade småhus under 2011. Däremot har den tidigare prognosen 6 000 påbörjade småhus 2012 nu sänkts till 5 500 - främst på grund av den låga orderingången.

– Vi har sett en stadig försämring. Under det senaste halvåret har otryggheten nästan blivit värre, säger Leif Gustafsson, vd för TMF.

– Trähusindustrins orderingång är en ganska säker indikator på framtida byggande och orderingången har minskat med 36 procent i år, vilket ger den dystra prognosen för 2012. Vi har en växande brist på bostäder i landet och fortsätter nyproduktionen att minska skjuter vi ett ackumulerande problem framför oss.
Småhusbranscher ser fortfarande bolånetaket som den främsta orsaken till det minskande småhusbyggandet. Kryddat med en allmän ekonomisk osäkerhet som bottnar i Euroländernas kris har lånetaket, enligt TMF, närmast betytt tvärstopp i småhusbyggandet.

– Vissa banker tolkar bolånetaket ännu hårdare än de behöver. De kräver insatser på 25 procent i stället för 15 procent. Då blir det i princip omöjligt. Vi kan ha två unga nygifta läkare, bägge med bra inkomster, men de lär ändå inte klara insatsen och får tummen ner av banken, säger Leif Gustafsson.

Vad ser du för möjligheter till en politisk ändring när det gäller bolånetaket?
– Vi uppvaktar regeringen flitigt och får viss förståelse från bostadsminister Stefan Attefall. Men det är finansminister Anders Borg som bestämmer och ursprungskällan till det här är Finansinspektionen. Det ser tufft ut, men det pågår i alla fall en utvärderande utredning om bolånetakets effekter.

Och ert motförslag är tuffare amorteringskrav i stället?
– Absolut. Då kan det unga läkarparet i mitt exempel ha en chans att komma in på banan. Problemet är som sagt att Anders Borg inte vill lyssna. Han, Finansinspektionen och Bostadskreditnämnden verkar närmast förblindade av det grekiska haveriet och av de bubblor de sett i exempelvis Spanien. Situationen är dock helt annorlunda här. Vi har kollat: bankerna har ytterst marginella kundförluster.

Vad blir effekten av en fortsättning med bolånetak?
– Hela kundkedjan drabbas. Yngre familjer kommer inte in på bostadsmarknaden och detta påverkar även försäljningen av bostadsrätter. Nu börjar vi se att Skanska och NCC backar. Bostadsrättsköpare är ofta ett äldre par som först säljer sin villa. Nu är det svårt att sälja villan och därmed stoppar flyttkedjan upp.

Vad landar du i för framtidsprognos?
– Det finns trots allt en del ljuspunkter. Bostadsministern har börjat titta på hur kommunerna hanterar sitt planmonopol och sin planprocess. Det är mycket bra. Vi har ett uppenbart problem med olika kommunala särkrav, med en marktilldelning som favoriserar riksbyggarna och en del orimliga exploateringsavtal. Där kommer det att hända saker. Folk vill gärna bo i hus. Jag räknar med att det framåt 2013 kan börja se lite bättre ut. Våra företag är trots problemen skapligt optimistiska inför framtiden, säger Leif Gustafsson.

– Förvånansvärt nog byggs de flesta ägarlägenheter inte i landets storstäder utan i mellanstora städer. Det är inte de stora byggbolagen som utvecklar de här lägenheterna utan mindre bolag på landsbygden, säger Agneta Ericsson, marknadschef på Lantmäteriet.

Upplåtelseformen ägarlägenheter skrevs in i den svenska lagstiftningen i maj år 2009. Starten blev trög. Bankerna visste inte hur de skulle värdera bostäderna när de skulle hantera ansökningar om lån. Det fanns också juridisk osäkerhet kring byggentreprenörernas byggfelsförsäkringar. Lantmäteriet och försäkringsbranschen behövde också reda ut var den fysiska gränsen i huset skulle dras mellan lägenheten och samfälligheten.

Under de två år som gått sedan dess har frågetecknen rätats ut och antalet lägenheter ökat långsamt men stadigt. Nu i november 2011 har 517 ägarlägenheter fått bygglov och så kallad lantmäteriförrättning, det vill säga upprättats som fastighet och fått sin fastighetsbeteckning. Det saknas dock statistik om hur många av dessa som faktiskt byggts.

– Det är många som är intresserade av upplåtelseformen. Men det saknas kunskap hos köparna, mäklarna, ja i hela kedjan från produktion till slutkund, säger Agneta Ericsson.

Hon är själv positiv till upplåtelseformen och har även hört banker göra bedömningen att det är tryggare att låna ut pengar till ägarlägenheter än till bostadsrätter, eftersom fastigheten kan pantsättas på samma sätt som ett radhus.

Även de två byggherrar som tidningen Byggindustrin har intervjuat är översvallande positiva.
– Ägarlägenheter är jättebra. Det är den mest vettiga upplåtelseformen som finns, den har bara fördelar och inga nackdelar för en exploatör, säger Dag Gunnarsson, vd på Bygg GG i Norrköping samt delägare av Gunnar Gunnarssons Fastighets.
Bolagen har byggt 14 av totalt 40 planerade ägarlägenheter i Söderköping. En av fördelarna är att de slipper diskussioner med bostadsrättsföreningen samt den omständliga processen med överlämnandet av ägandet av husen till föreningen.
I stället äger byggherren alla färdiga lägenheter och säljer av dem i en takt som marknaden tillåter. Är efterfrågan trög, som just nu, kan lägenheterna hyras ut tills de har en köpare.

Även Thomas Aebeloe, vd på det kommunala fastighetsbolaget Öckerö Bostads, har byggt 49 ägarlägenheter men behållit ett 20-tal som hyresrätter. Hans erfarenheter är goda.
– Ambitionen är att bara bygga ägarlägenheter i framtiden, säger han.
Bolaget bygger ägarlägenheter av två skäl: integration och finansiering. Genom att behålla och hyra ut en stor andel av lägenheterna skapas en blandning av hyresrätter och äganderätter i området.

Öckerö Bostads kan också låta försäljningen av ägarlägenheterna betala en del av byggkostnaderna för hyresrätterna. Det gör det möjligt att sänka hyresnivån med runt 30 procent, jämfört med om företaget bara byggt hyresrätter.
– Det blir ett slags Robin Hood-system, säger Thomas Aebeloe.

Trots att Sveriges ägarlägenheter ökar motsvarar de inte ens 2 procent av de drygt 17 300 lägenheter som byggdes förra året i Sverige. Enligt Agneta Ericsson på Lantmäteriet borde upplåtelseformen ta fart eftersom den är så vanlig i andra länder. En av stoppklossarna är de stora byggbolagen, anser hon.
– De, som skulle kunna göra något, har inte kommit igång. Det gör att det är brist på information och brist på objekt på bostadsmarknaden, säger hon.

De rikstäckande storbolagen borde bygga ägarlägenheter och förklara för folk hur upplåtelseformen fungerar. Att de inte gör det kan bero på att de inte har upparbetade rutiner för projektering av upplåtelseformen.

Dag Gunnarsson på Bygg GG i Norrköping ser fler flaskhalsar. Rädsla för det som är nytt är en, finansoron en annan. Men även regleringen av hyressättningen är ett stort hinder för de som vill hyra ut, tror han.
– Om privatpersoner ska vilja köpa en ägarlägenhet som en investering vill de kunna sätta hyran själva. Regeringen borde som ett första steg införa fri hyressättning av ägarlägenheter, säger han.

Det är inflyttning i det första huset. Gunnar Gunnarssons Fastighets siktar på att bygga ytterligare två huskroppar med totalt 26 lägenheter. De som hittills har köpt bostäder tänker flytta in. Men mäklaren har pratat med personer som visat intresse för att köpa lägenheter som en investering.

– Det är medelålders personer som vill ha en bostad till barnen när de flyttar hemifrån eller äldre personer som på sikt vill flytta till lägenhet när arbetet med villan blir för betungande. Under tiden kan de hyra ut bostaden, säger Dag Gunnarsson.

Husen har betongstomme, ytterväggar av murad lättbetong och ytterst ett lager stenull med tjockputs. Fasadens indragna partier, vid balkonger och terrasser, har fått en fasad av liggande träpanel.

Bostäderna saknar radiatorer och värms i stället upp av vattenburen golvvärme. Det personliga ägandet och ansvaret sträcker sig även till energisystemen. Varje lägenhet har individuell mätning och debitering av el, uppvärmning, vatten och varmvatten.

Kvarteret ska stå klart för inflyttning från senhösten 2013 och den första etappen är nu ute till försäljning.

– Alla byggnadsarbetare jublar inte, men allt fler ser fördelarna. Faktum är att alla medarbetare har större möjligheter än tidigare att påverka sin faktiska arbetssituation, säger Thomas Hedenius, presschef på JM.

För JM började "industrialiseringen" på allvar för snart tio år sedan med enhetliga projekteringsanvisningar - stommen till en teknisk plattform.
Året därpå, 2004, startade arbetet med strategiska inköp och 2008 med strukturerad försäljning.

I fjol gick startskottet för JM:s strukturerade produktion.

Och det handlar inte om något slags pilotprojekt. Det är skarpt läge och det gäller alla JM-projekt i landet.

I korthet ser det ut så här:
• Arbetsmoment analyseras och testas och särskilda arbetsgrupper tar fram specifika monteringsanvisningar.
• Metoder för att sätta tidplaner har standardiserats.
• Man sätter upp en enhetlig processkarta som definierar hur, när och i vilken ordning alla olika arbetsmoment ska utföras.
• Mötesrutinerna spikas. Bland annat inleds varje arbetsdag med ett morgonmöte.

En av eldsjälarna bakom den senaste satsningen på lean construction hos JM är John Eklund, chef för produktionsutveckling.

Vad har varit grunden till de här satsningarna?

– Backar man bandet en bra bit bakåt och går utanför det egna företagsperspektivet, så ligger nog grunden i den anställningsreform som skedde 1988. Då blev byggnadsarbetare tillsvidareanställda. Tidigare hade de varit objektsanställda. Hantverkarna och arbetslagen hade hoppat runt mellan olika byggbolag och det fanns över huvud taget inga incitament att utbilda eller vidareutveckla hantverkarna. Så sett i backspegeln var den reformen kanske den allra viktigaste milstolpen.

Internt i JM, vad föregick de första satsningarna som då var enhetliga projekteringsanvisningar och strategiska inköpsavtal?
– Vi upplevde rätt kraftiga kostnadsökningar inom bostadsproduktionen i början av 2000-talet. Det var också vid den här tiden som vi började arbeta på allvar med projekteringsanvisningarna. Ganska snabbt efter det att vi startat märkte vi att kostnadskurvan planade ut eller rent av vek av neråt. Att vi genomförde projekteringsanvisningarna har också gett oss en stabil plattform för det arbete som kommit senare.
 

Vad var det som ledde fram till arbetet med strukturerad produktion?
– Personligen kom jag in på det här området 1993 när vi samarbetade med Scania i Södertälje. De arbetade med målstyrande grupper på ett spännande sätt. Vi tog med oss idéerna och testade själva i ett projekt på Liljeholmen. För oss var det ett projekt; det fanns en början och ett slut. Men för Scania var det början på en process. Det vill säga, vi glömde bort det efter ett tag medan de fortsatte och jobbade vidare. Nu är de 15 år före oss. Men de har varit väldigt öppna och väldigt hjälpsamma.

– Startpunkten här i företaget var annars en lean-utbildning som Chalmers anordnade. Några chefer från Stockholm gick kursen och intresset vaknade. Sedan fattades ett ledningsbeslut i februari 2009 om att starta med strukturerad produktion. Då var det fortfarande ett projekt, men ett projekt som var tänkt att starta en process. De centrala målen var att ta bort icke värdeskapande arbetsmoment, att börja göra rätt från början och att få arbetet att löpa i jämnare takt. Vi ska arbeta smartare, inte skapa mer stress.

Hur gick ni tillväga?
– Vi spikade en struktur: börja med en enhetlig processbeskrivning och tidplanestruktur som beskriver vad som ska göras och när. Därefter är det dags att gå igenom hur arbetet ska utföras, skapa rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar. Monteringsanvisningarna är indelade i sex avsnitt och beskriver bland annat startläge, utförande och efterkontroll. Men för att komma dit startade vi förbättringsgrupper. De skulle utifrån de första tre momenten med processbeskrivning, monteringsanvisning och tidplaner arbeta fram standardiserade verktyg som ska gälla för hela JM. Därefter är det dags för information och utbildning. Medarbetarna måste lära sig detta och här är det centralt att det verkligen finns ett fungerande ledarskap.

Hur såg de här förbättringsgrupperna ut?
–Vi startade den första gruppen sommaren 2009. Den bestod av fyra hantverkare och två arbetsledare från olika regioner inom JM. Vi anser att de som utför arbetsmomentet är bäst lämpade att arbeta fram hur det ska göras. Hittills har vi startat 26 förbättringsgrupper, vilket betyder att vi kommit drygt halvvägs. Grupperna har så här långt producerat 17 färdiga monteringsanvisningar. Tanken är att det ska bli 40 till slut.

Hur kommer de fram till rätt anvisningar?
– Vi jobbar utifrån ett antal kriterier. Monteringsanvisningarna måste givetvis överensstämma med projekteringsanvisningarna och naturligtvis också med de gällande inköpsavtalen. De metoder som förespråkas ska vara beprövade inom JM och gruppen måste analysera de arbetsmiljömässiga konsekvenserna, inte minst ur säkerhetssynpunkt. Först därefter tittar vi på kostnadseffekter och på produktivitet. Gruppernas arbete leder fram till ett huvuddokument, en rutinbeskrivning, som fungerar som en slags checklista för projektledningen, så att de vet vad som ska göras och i vilken ordning. Ur huvuddokumentet kommer också själva monteringsanvisningen. Den är till för hantverkarna och arbetsledarna och beskriver från ax till limpa hur en viss leverans ska tas emot, vart den ska ta vägen, hur den ska monteras och vad som ska göras när montaget är färdigt.
– Det är viktigt att betona att det här är bara början. Inget är hugget i sten. Det är vår lägsta standard och sedan är allt öppet för förbättringar. Det här kan frigöra kreativitet och vi ska ständigt försöka hitta på smartare lösningar. Ingen detalj är för liten för att kunna förbättras. Det kan röra sig om en enskild skruv. Det här tänkandet börjar sätta sig hos våra hantverkare.

Vad händer då ute på arbetsplatserna runt om i landet?
– Det rullar på i gott tempo. Detta är ju inga rekommendationer. Det här är krav och de gäller alla. Givetvis är det ytterst en ledarskapsfråga. Alla måste vara med i matchen. Det förutsätter också att all personal utbildas. Den kurs som Chalmers hjälpt oss att ta fram motsvarar på ett ungefär 1,5 högskolepoäng. Den kursen går alla, även hantverkarna.

Ni har fått kritik initialt.
– Det byggde mycket på okunskap och missförstånd. Det påstods att det här sättet att jobba hämmar kreativiteten. Det är inte sant. De mätningar vi gjort nu både gentemot tjänstemän och hantverkare har varit positiva. Dessutom är det traditionella sättet att jobba knappast stimulerande. Det är ganska lite som skiljer arbetsuppgifterna hos fabriksarbetarna vid Henry Fords löpande band från byggnadsarbetarna på ett normalbygge i Sverige i dag. Vi har byggt en bransch där våra arbetare är understimulerade. Vi gör samma saker om och om igen och förväntar oss att det hela ska bli bättre och mer effektivt.

Vad händer nu?
– Vi jobbar vidare. Det här handlar ju om att ändra vårt sätt att tänka. Det kommer att ta olika lång tid för våra medarbetare. Just nu är kanske enhetlighet och standardisering viktigast. Vi ska göra ständiga förbättringar utifrån avvikelser som vi hittar. Ledarna ute i organisationen har ett stort ansvar. De måste jobba med sina grupper och stötta. De måste också trumma in hos medarbetarna att det inte är fel med avvikelser. Vi måste hitta avvikelserna. Det är genom att hitta dem och ändra vårt beteende som vi kan bli bättre.

Och i själva processarbetet?
– Nu har vi uppnått rutinerna med en förutbestämd montageordning, förutbestämda takttider och fått en enhetlig layout. Hittills har planeringen skett väldigt godtyckligt. Faktum är att tidplanerna har kunnat se ut hur som helst. Vi gjorde mätningar på planens olika moment och exempelvis tiden från tätt tak till första besiktning med besiktningsman varierade stort.

Vad gör ni åt det?
– Tidplanerna har standardiserats. Vi delar upp planeringen i en produktionstidplan, en rullande femveckorsplan, en veckotidplan och en daglig styrning. Egentligen är det först vid veckotidplanen som vi på allvar vet när saker och ting kommer att bli utförda. Via den dagliga styrningen åstadkommer vi rejäla tidsvinster genom dagliga morgonmöten. Det här är enligt toyotamodellen och tar max sju minuter. Här deltar arbetsledare, lagbas och hantverkare. Vi kollar närvaro, olyckor, ser vi risker under dagen? Hur ser leveranserna ut? Hur gick det igår? Vad ska vi tänka på inför imorgon? Har vi några avvikelser?

– Sedan har vi ett något längre veckomöte på fredagar på 30 minuter. Effekten av allt detta blir att vi får kontroll på projektet. Vi får ett lugnare arbetstempo och ett ökat engagemang från hela teamet. Vi har gjort mätningar som visar att våra 130 arbetsledare får 15-20 frågor om dagen, och våra 750 hantverkare ställer i snitt en fråga om dagen som gör att de måste kliva in på kontoret. Det låter inte mycket, men ser man på hela JM går det åt väldigt mycket tid till frågor. Vi vinner enormt på våra morgonmöten.

Använder ni några särskilda verktyg?
– Nu ska vi börja med visualiseringstavlor. Vi använder magneter; gröna, gula och röda. Grönt betyder okej, gult att gruppen grejar det själva och rött att gruppen behöver hjälp. På det sättet kan arbetslagen löpande visa hur de ligger till. Kommer en utomstående chef förbi kan han eller hon på några sekunder se hur allt ligger till. Det blir vårt sätt att visualisera. Visualisera är väldigt effektivt.

– Vi har gått från kaos till något som liknar ordning, men vi har en bra bit kvar till "lean-nivå" eller "världsklass". Det gäller att måla upp en bild av framtiden som ger mening åt nuet. Vår största utmaning är att få med så många som möjligt på samma tåg.

Färdiga monteringsanvisningar…hittills

Armering av normal bjälklagstjocklek

Balkonger

Innerdörrar

Form, armering, gjutning platsgjuten vägg

Fönster

Fönsterdörrar

Komplettering utfackningspartier

Montering skalvägg

Montering utfackningspartier

Skåpsnickerier

Spackling våtrumsgolv med komfortvärme

Stämp och bockryggar

Trappor av betong

Montering tamburdörrar

Innerväggar

Duschskärmar och våtrumssnickerier

Justering inför golvbeläggning i lägenhet, trapphus och entré

Få lär säga emot honom. Mellan 2006 och 2009 halverades bostadsbyggandet och fyra av tio kommuner uppger att de har bostadsbrist.

– På första raden i NCC:s affärsidé står det att vi är en samhällsbyggare. Vi ska bygga åt alla typer av människor, i alla inkomstkategorier. Det saknas varken husprodukter eller villiga investerare. Det är inte där skon klämmer. Ofta är det kommunerna som utgör hindren med sega planprocesser. Flera kommuner släpper alldeles för få byggrätter, säger Anders Björnek.

I NCC:s nya enhet, med bas i Göteborg, samlas all utveckling, design, inköp och försäljning av industriellt producerade bostäder.

Just nu jobbar man med två produkter för sin bostadsproduktion:
• P303 – ett byggsystem som baseras på flerbostadshus i två våningar, parhus eller radhus. Energianvändningen är 59 kWh per kvadratmeter och år. Husen levereras nyckelfärdiga till fast pris (från 11 995 kronor per kvadratmeter) och har en garanterad byggtid på från fyra månader.

• NCC Folkboende uppförs som punkthus, ett flexibelt system där antalet våningar kan varieras från fyra till åtta, med fyra till sex lägenheter per våningsplan.

Idén till byggsystemet P303 började ta form för fyra år sedan hos NCC Construction Region Väst där Anders Björnek just tillträtt som chef. Till skillnad från de flesta andra chefer i storbolagen är han inte civilingenjör. Han är civilekonom och har ägnat en stor del av sin karriär åt skeppsbyggnad och fartygsteknik.

– Jag kikade på och plankade en del från fartygsindustrin. De har genomgått den industriella omvandlingsprocess som byggsektorn skulle behöva, men för 20 år sedan, säger Anders Björnek.

Intresset internt inom NCC var, enligt Anders Björnek, svalt till en början.

– Folk var avvaktande och tyckte det lät tråkigt och trist, men grundidén är att utveckla och använda industriella processer och standardiseringar. Alla andra sektorer gör det. För 15 år sedan hade en biltillverkare kanske tre modeller och tre plattformar. I dag har de kanske tio modeller och fyra plattformar, trots att man effektiviserat och standardiserat i tillverkningsprocessen. Vad är det för tråkigt med det?

Säljargumenten är medvetet raka och enkla: P303 har fast pris, fast byggtid, kontrollerad kvalitet och garanterat energivärde.

Premiärprojektet blev ett flerbostadshus – ett förtätningsprojekt – med sex hyreslägenheter i Vallda, Kungsbacka, åt Varbergs Stenfastigheter.

Kontraktsumman inklusive alla byggherrekostnader var på 8,3 miljoner kronor och energianvändningen pressades, tack vare anslutning till bergvärme, ner till 35 kilowattimmar per kvadratmeter.

Projektet i Vallda var färdigt och inflyttat i våras. Sedan dess har NCC haft ett 500-tal potentiella kunder på besök. Och försäljningen har rullat på.

– Vallda var ett bra pilotprojekt. P303 lämpar sig perfekt för bland annat förtätningsprojekt tack vare att det är så logistiskt lättarbetat. Byggetableringen kräver minimalt med utrymme, säger Anders Björnek.

– Totalt har vi sålt över 300 bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter, som är baserade på byggsystemet P303. Vi kommer att utveckla det vidare och ta fram nya hustyper allt eftersom, säger Anders Björnek.

De största affärerna hittills är Plutonbrigaden i Örebro och Gullvivan i Uppsala. I bägge fallen blir det bostadsrätter. I Örebro bygger NCC totalt 62 lägenheter åt Svenska Hyreshus med P303 i elva tvåvåningshus. I Uppsala bygger man 38 bostadsrätter koncerninternt åt NCC Boende.

– Vi är inte beroende av stora projekt eller av volymtillverkning. Varje projekt bär sig själv, sina egna kalkyler. Vi är ett litet gäng med bas här i Göteborg och sedan utnyttjar vi NCC:s breda spridning med lokala affärschefsorganisationer där det blir aktuell. Tanken med systemet var från början av det skulle vara väldigt enkelt. Vi behöver inte utbilda folk. Det här klarar man direkt, säger Anders Björnek.

– Särskilt mindre fastighetsägare verkar tilltalas av modellen. Den är flexibel och det går att kombinera lägenhetslösningar på olika sätt. Dessutom kan deras kunder teckna kontrakt och flytta in snabbt. Faktum är att vår byggtidsgaranti på fyra månader väger tyngre än vi kanske trott från början. Det minskar kostnaderna och riskerna för alla inblandade, säger Anders Björnek.

Det andra konceptet, NCC Folkboende, är framtaget tillsammans med Arkinova i Umeå och marknadsförs som "ytsmarta hyresrätter". Det är punkthus på mellan fyra och åtta våningar och designen baseras på NCC:s standardiserade plattformar för bostäder. Bland annat placeras alla schakt för installationer i mitten av huset.

Fasaden består av tegel med plåtinslag och energianvändningen ligger på 65 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Byggtiden här ligger på tolv månader.

– Folkboendekonceptet är delvis en helt annan grej än P303 i och med att det är en produkt på mellan fyra och åtta våningar som ger litet andra kostnadsfördelar, men konceptet bygger ändå på samma analys. En fördel med punkthus är att markkostnaderna kan hållas i schack. Det räcker med en liten tomt och markförvärvet kan slås ut på många lägenheter, säger Anders Björnek.

– Vi har hittills använt NCC Folkboende för hyresrätter i Lycksele, Örebro och Kil, säger Anders Björnek.

Tillbaka till P303. Vad är de produktionsmässiga huvudingredienserna i receptet?
– Den stora röda tråden är att allt är analyserat, planerat och detaljstyrt ner till vilken sorts spik och lim vi ska använda. Allt är "bimat" och virtuellt testat, även upp till fjärde och femte dimensionen, det vill säga tid och pengar. På själva arbetsplatsen använder vi oss av montagecontainers, en av idéerna som användes inom skeppsbyggnad, där vi har olika lådor för olika dagar och moment. Där finns allt nerpackat som medarbetarna behöver med material, verktyg, ritningar. Våra byggnadsarbetare behöver aldrig tänka på detta. Allt som har lågt förädlingsvärde eller som bryter kedjan, till exempel olika tillval, läggs ut externt och kommer istället in just-in-time.

– De prefabricerade delarna, kök och badrum, tillverkas av utvalda leverantörer och levereras i exakt rätt tidpunkt. Alla olika delprocesser är tandade mot varandra som kugghjul. Modellen har en platsgjuten stomme och yrkesarbetarna är med i alla moment, vilket ger mer variation i arbetet och kanske bidrar till färre skador och förslitningar. Vi tänkte oss det här som en virtuell fabrik där allt flödar och så har det faktiskt också fungerat. Sedan är det ordinärt lean-tänkande. Vi jobbar med ständigt förbättringsarbete och förfinar löpande detaljer.

Varför valde ni platsgjuten konstruktion?
– Kanske framför allt av energimässiga skäl. Vi behöver hålla huskroppen tät. Sedan finns det ju andra miljöskäl. Det känns onödigt att frakta runt död betong i lastbil på långa sträckor. Sedan optimerar vi den prefab vi lägger ut så att vi får modulerna för badrum och kök med färdiga installationslösningar som vi sedan bara pluggar in.

Vad kommer att hända framöver?
– Våra produkter och byggsystem ska vidareutvecklas. Vi planerar att lansera två nya produkter utifrån systemet efter årsskiftet. Jag vill inte avslöja för mycket, men i grova drag handlar det om att bygga vidare P303 på höjden. Sedan vill jag att kunder mer och mer ska se oss som en naturlig första kontakt för att beställa bostäder. De vet vad de vill ha och vi tar ansvar för all projektering, alla handlingar, montagecontainrar och inköp härifrån. På plats svarar sedan lokala platschefer från NCC och byggnadsarbetare för bygget och slutmontaget. I Vallda hade vi en platschef och två byggnadsarbetare. Det räckte, säger Anders Björnek.

P303 är en av två kandidater till årets Lean-pris. Nästa vecka skriver vi om den andra kandidaten: JM:s satsning Strukturerad produktion.
 

Lean-priset delas ut av tidningen Byggindustrin och föreningen Lean Forum Bygg. Lean är en filosofi som inspirerat och utvecklat företag i olika branscher att tillsammans med medarbetarna förbättra sina processer och steg för steg komma närmare en industriell mästarklass.

Lägenheterna, som byggas i stadsdelarna Beckomberga och Norra Ängby, kan eventuellt börja byggas före årsskiftet. 

Det är White arkitekter som har ritat huset med en rundad fasad i mörkt tegel.
Av de totalt 103 lägenheterna är 78 bostadsrätter och 25 hyresrätter. I huset kommer det att finnas en gemensam lounge med bastu, och i bottenvåningen ryms lokaler för exempelvis restaurangverksamhet.

Bryggor och planteringar som kan användas för både boende och förbipasserande kommer att anläggas i anslutning till fastigheten.

Första inflyttning beräknas ske i slutet av 2013.

Bostäderna har också dubbla badrum, golvvärme, braskamin och 2,70 i takhöjd vilket är ovanligt i gällande bostadsbyggande.

Lyxbostäderna är PezBo Invests första byggprojekt och ordern är värd 16 Mkr. I augusti 2012 ska huset vara klart för inflyttning.

Nu påbörjar alltså det nybildade bolaget projektet med planändring för att omvandla fastigheten till bostäder; uppskattningsvis 120-140 lägenheter.

Vasallen har också tecknat en överenskommelse med Luleå kommun gällande eventuellt förvärv av stadsdelen Kronan, det tidigare regementsområdet (LV7).

Utvecklingsarbetet startade 2005 då det kommunala utvecklingsbolaget Älvstranden Utveckling fick kommunledningens uppdrag att leda, driva och realisera utvecklingsplanerna för Kvillebäcken. År 2007 genomfördes ett parallellt arkitektuppdrag för att utveckla det 180 000 kvadratmeter stora industriområdet, vilket resulterade i ett förslag till variationsrik kvartersstruktur med gott om grönområden. Parallellt med marksanering växer nu ett bostadsområde med 1 600 bostäder, arbetsplatser och serviceinrättningar fram.
 

Om fem till sju år ska Kvillebäcken vara färdigbyggt.
 

– Området var förfallet under många år. Att överhuvudtaget flytta till Hisingen gjorde man inte, allmänt hette det att man deporterades hit. Men närheten till grönområden och vatten, ett handelsområde på 200 meters avstånd och sex minuter till city, gör att vi nu ser en attitydförändring, säger Johan Ekman, kommunikationschef på Älvstranden Utveckling.
 

Byggherrarna, Veidekke, Derome, HSB, NCC, Ivar Kjellberg, Wallenstam samt Älvstranden Utveckling ingår i ett konsortium. Genom ett Kvillebäcksfördrag har de förbundit sig att i samverkan omvandla området till ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt stadsdelsområde. I processen har också stadsbyggnadskontoret, som ansvarar för planläggningen, deltagit.
 

Ekonomiskt delar företagen på exploateringskostnader för sanering, mark, anläggning av infrastruktur och grönområden. Social hållbarhet med trygghet och mångfald erbjuds med blandad hög och låg bebyggelse, olika upplåtelseformer och varierande boytor. Miljöarbetet genomsyras av ett livscykeltänkande med satsningar på energibesparande system och klimatsmart miljöteknik.
 

Husen ritas av olika arkitekter för att ge en arkitektoniskt varierad bebyggelse, med olika material och byggtekniker. Området byggs i tre bostadsetapper och en verksamhetsetapp och under 2011 startas 400 bostäder med beräknad inflyttning 2012-2013. Andelen hyresrätter är 25 procent och den genomsnittliga årshyran beräknas till 1600 kronor/kvadratmeter. Våningshöjden blir från 2 till 16 våningar och delar av bottenvåningarna reserveras för butiker och småföretag. De första hyresrätterna har just påbörjats och bostadsrättsförsäljningen är på gång. Projekten startar när man sålt mellan 40-50 procent.
 

– Det finns en bottenvåningsproblematik. Erfarenheter visar att det är svårt att hyra ut och få bärighet i sådana lokaler. Men verksamheter är viktigt om man ska få en levande stadsdel och satsningen måste vara långsiktig.
 

Inne i kvarteren finns gott om grönområden och torgytor. Befintliga gator knyter an till områdets gångfartsgator med högst tillåtna fordonshastighet på 30 km.
 

– Det blir bara en körfil och en bredare trottoar på solsidan. Det kommer att finnas besöks- och handikapparkering, i övrigt blir det parkeringsgarage under husen. Antalet parkeringsplatser per lägenhet blir 0,5, vilket är mindre än normen. I stället satsar vi på bilpooler och cykelgarderober. Det finns redan kollektivtrafik till området och färjelinjerna med snabbgående skyttelbåtar över Göta Älv kommer att öka. Vi ska bygga för människor och inte för bilar, säger Johan Ekman.
 

Cykelgarderober är en av de klimatsmarta idéer som genererat pengar från staten.
 

– Utformningen av cykelgarderoberna pågår just nu. En cykel på balkongen används inte särskilt ofta, cykeln måste man komma åt lätt, säger Erica Bengtsson, miljösamordnare på Älvstranden Utveckling.
 

Andra miljösatsningar är insamling av avfall via ett sopsugsystem, med målet att matavfallet ska kunna användas till biogasproduktion. Volvo har också tillsammans med renhållningsföretaget Renova utvecklat en MDE på avfallsfordonen för att minska utsläpp och bullerpåverkan. Methane Diesel Engine innebär att blanda diesel i flytande biogas och ändå kunna köra med en dieselmotor.
 

Energismarta byggnader som gör det möjligt att lagra energi och låna ut till varandra, för att jämna ut dygnsvariationen och därmed undvika att starta fossildrivna kraftvärmeverk, är en annan ny teknik som ska minska koldioxidutsläppen.
 

– Energiförbrukningen får inte vara mer än 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år och det gäller för byggherrarna att själva komma på lösningar. Klimatskalet är avgörande och det kommer säkert att finnas både gröna tak och solcellspaneler. Vi lägger stor vikt vid materialvalet, det gäller att välja bort hälsofarliga kemikalier. Kablar ska vara PVC-fria och inga kopparrör får användas.
 

– I miljösatsningarna lyfter vi blicken från byggnaden och ser till större systemperspektiv, genom samverkan hittar vi bättre lösningar, säger Erica Bengtsson.
 

Kvillebäckeparken längs bäcken med samma namn blir en del av "grönnyttan" och bidrar till den biologiska mångfalden i bostadskvarteren.
 

Som ett led i att skapa förutsättningar för ny miljöteknikutveckling kommer företagen att använda Kvillebäcken som en demonstrationsanläggning tillsammans med BRG, Business Region Göteborg. De nyvunna kunskaperna och erfarenheterna tar man bland annat med sig i kommande projekt.
 

– Vi ser samarbetet mellan byggherrarna som något nytt och annorlunda. Varje möte blir som en katalysator och det finns mycket klokskap att ta till sig. Man har mycket att vinna genom att lyssna på andra. Det är liv som skapar mervärden, inte betong och i dag lyssnar byggherrar och arkitekter på konsumenten. Kvillebäcken ska bli ett föredöme för hållbar utveckling, säger Johan Ekman.

Bebyggelsen är planerad enligt den traditionella rutnätsstadens kvaliteter och modernismens öppna byggnadssätt.
 

Söderdalen är en del av visionen "Det levande Jakobsberg", vars syfte är att förstärka och utveckla Jakobsberg som ett attraktivt och naturligt centrum för Järfälla. Den utgår bland annat från ökade krav på tillgänglighet, en skola i förändring samt en hälsotrend som blir allt viktigare. De fysiska konsekvenserna av visionen är att drygt 2 000 nya bostäder ska byggas, nuvarande parkeringsytor i stor utsträckning ersätts av bostadshus och parkeringshus, en ny lokalisering av samlingslokaler övervägs och att en ny stadspark anläggs. Tidsperspektivet är satt till år 2025.

Sockerkakan ligger i Sköndal, någon mil söder om centrala Stockholm. Med Sockerkakan lanseras det nyutvecklade byggsystemet HSB Bostad Future i full skala.

Sockerkakan är ett pilotprojekt och ingen vet exakt hur stor byggkostnaden blir men HSB:s förhoppning är att man ska sänka entreprenadkostnaden med 15-20 procent samtidigt som man gör modernt boende åtkomligt för fler.

I samarbete med arkitekterna Svanström Scherrer har HSB utvecklat nya lösningar för byggande av flerbostadshus. Allt utgår från trapphuset som också innehåller schakt för alla installationer i huset. Det innebär att alla våtutrymmen ligger intill trapphuset.

– Det ger effektivt byggande och enkelt underhåll, säger Jan Andersson, projektledare på HSB.

Runt trapphuset byggs lägenheter som plockas samman med ett antal olika fördefinierade kuber, eller kvadranter. Tillsammans ger dessa kuber eller byggklossar över 70 olika fördefinierade lägenhetstyper som projektörerna och framtida kunder kan välja mellan.

– Att göra en kostnadskalkyl över ett tänkbart bostadsprojekt blir snabbt och enkelt, säger Jonas Erkenborn, chef för HSB fastighetsutveckling.

Husen kan platsbyggas eller uppföras i prefabelement.

Stommen till husen i Sockerkakan kommer från norska Con-forms nya fabrik i Enköping. Con-forms lösning består av skalväggar av betong som fylls med betong på plats. Konstruktionen består av 160 millimeter innerskiva, 200 millimeter isolering och 70 millimeter ytterskiva.

– Vi bygger detta första projekt i betong med tanke på täthetskraven. Byggsystemet är också utvecklat för ett utförande med lätta utfackningsväggar. Men då måste vi ta hänsyn till den ökade risken för fuktproblem, oberoende av vilket ytskikt man använder, säger Jan Andersson.

Lägenheterna får en takhöjd på 2,60 meter oavsett om man väljer platsbygge eller prefab.

Husen kommer att ha central återvinning av ventilationsluften och energianvändningen beräknas bli 76 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Boverket sätter i dag gränsen vid 110 kilowattimmar och väntas snart sänka den till 90.

– Man kan mycket väl skapa bostäder som är mer energisnåla än dessa. Men det här är en nivå som vi tycker är ekonomiskt realistisk i dagens läge, säger Jonas Erkenborn.

Lägenheterna kommer att ha separat mätning och debitering av varmvatten. Det blir modern led-belysning och alla kök får avfallskvarn för att minska mängden sopor.

Men det som Jan Andersson helst pekar på är elinstallationerna. En plattkabel som är 5 gånger 1 centimeter går genom huset och att ansluta varje lägenhets el-central är mycket enkelt.

En nyhet är den så kallade Bläckfisken som helt enkelt är färdiga el-dragningar i prefabväggarna som dessutom lätt kopplas samman när väggarna monteras.

– Tiden då elektriker skalade kabel i 15 graders kyla är över, säger Jan Andersson.

Varje kök får vad han kallar en instrumentbräda. Mellan över- och underskåp monteras en skiva där alla el-installationer är monterade på fabrik. Det är i princip bara att sätta i kontakten. På den sida som vetter ut mot rummet har skivan, eller instrumentbrädan, en yta av till exempel laminat eller glas.

Badrummen är fabrikstillverkade på Partab i Kalix.

Med sitt nya tänkande för bostadsbyggande vill HSB också skaka nytt liv i den kooperativa hyresrätten. Den som vill flytta till Sockerkakan betalar en insats på omkring 4 000 kronor per kvadratmeter. Den dag man flyttar ut betalas insatsen tillbaka. Hyrorna kommer att variera mellan strax under 6 000 och omkring
11 700 kronor.

Enligt HSB kombinerar kooperativ hyresrätt det bästa från bostadsrätten med det bästa från hyresrätten. De boende kan påverka men slipper en del av det ansvar som bostadsrätten innebär.

– Det behövs mer bostäder och på det här sättet hoppas vi att fler kan få bostad. Dessutom vill vi pröva om detta kan bli ett bra sätt att finansiera bostadsbyggande, eventuellt med lånegarantier från Bostadskreditnämnden, säger Jonas Erkenborn.

Projekt Sockerkakan
I Sköndal, ungefär 1 mil söder om centrala Stockholm, byggs 67 lägenheter i fem hus. Lägenheterna blir 1,5-5 rum. Alla lägenheter får balkong.

Några entreprenörer
HSB arbetar med delad entreprenad i Sockerkakan. Några entreprenörer är RR Entreprenad som står för markarbeten, Byggnadskompaniet som står för grundjobbet och Con-form som ansvarar för stommen.

Andelen unga vuxna som flyttat hemifrån men bor utan besittningsskydd, alltså hos anhöriga eller med kompisar, i studentbostad, med andrahandskontrakt, i hyrda rum eller liknande, har ökat från 22 procent 2009 till 26 procent 2011. Tio procent av de unga vuxna bor 2011 i andra hand.

Ylva Westander, utredare på Hyresgästföreningen och författare till rapporten anser att bristen på små och billiga bostäder som unga människor har råd med är det största problemet.

I dag bor 503 000 unga vuxna i egen hyresrätt, egen bostadsrätt eller eget hus. 751 000 skulle vilja göra det. Alltså skulle ytterligare 248 000 unga vuxna vilja ha en egen bostad. För att fylla behovet hos de 248 000 unga vuxna som saknar och efterfrågar egna bostäder skulle det behövas 163 000 nya bostäder, enligt Hyresgästföreningen.

Ylva Westander menar att för att få fart på byggandet krävs att samhället på olika sätt stimulerar byggandet av nya hyresrätter. "Det handlar till exempel om att förbättra konkurrensen inom byggbranschen, göra nödvändiga justeringar i plan- och bygglagen men också då ett förändrat skattetryck på hyresrätten."

39 procent av de unga vuxna säger i undersökningen att det passar dem bäst att bo i hyresrätt, menar 23 procent säger att det passar bäst att bo i bostadsrätt och 15 procent säger att det passar bäst att bo i eget hus. Andelen unga som bor i egen hyresrätt har minskat för varje år sedan 1999. Då bodde 40 procent i egen hyresrätt. 2011 har andelen minskat till 28 procent. 16 procent av de unga vuxna bor 2011 i bostadsrätt och åtta procent bor i eget hus.

Om undersökningen: Hyresgästföreningen genomför vartannat år sedan 1997 en undersökning om unga vuxnas boende.
Rapporten bygger på intervjuer av unga mellan 20 och 27 år som genomförts av undersökningsföretaget SKOP i februari 2011. 4 469 personer, med en övervikt på svarande i Stockholms län, Göteborgsregionen samt Malmö och Lund, har deltagit i undersökningen.

Målet är lägre kostnader och ökad konkurrens.

Ett första steg togs på torsdagen den 12 maj då Stefan Attefall besökte Oslo, där Byggindustrin mötte Stefan Attefall och hans norska kollega, kommunal- och regionalminister Liv Signe Navarsete från Senterpartiet, som ansvarar för bostadspolitiken i sitt hemland.

– Vi behöver bättre förutsättningar för ökat bostadsbyggande. Då krävs ökade möjligheter att bygga rationellt med prefab och komponenter som produceras i långa serier. Samtidigt kan vi nå bättre konkurrens mellan byggföretagen, säger Stefan Attefall.

Till att börja med har nu Norges och Sveriges bostadsministrar kommit överens om att hålla möten för att diskutera dessa frågor.

– Nu ska vi också bjuda in regeringarna i Danmark och Finland till ett fritt samtal i höst, så att vi kan ta reda på vad det är som hindrar att vi skapar något som mer liknar en gemensam nordisk marknad för bostadsbyggande, säger Stefan Attefall.

Dessutom får varje lägenhet får ett eget värmesystem med individuell styrning och betalning av sin värmeförbrukning.

För att hålla nere energikostnaderna för alla hyresgäster ansluts, utöver uppvärmning av ventilationssystemet och tappvarmvattnet, även diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare till fjärrvärmen. De värms normalt av elenergi som är betydligt dyrare.

Solceller kommer även att placeras på taket.

De 160 hyresrätterna fördelas i fyra hus omfattande sex till åtta våningar. Lägenheterna varierar mellan ett och fyra rum och kök, på mellan 35 till 100 kvadratmeter.

NCC:s order är värd cirka 220 miljoner kronor.

NCC:s arbete startar maj och beräknas vara klart årsskiftet 2013/2014.

Peeter Pütsep, vd på Svensk Fastighetsförmedling, säger i ett pressmeddelande:
– Riksbankens räntebeslut minskar rörligheten på bostadsmarknaden. Vi har redan sett att bolånetaket och tidigare räntehöjningar påverkat flyttströmmarna negativt, och att det framförallt är unga på bostadsmarknaden som får begränsade möjligheter att flytta dit jobben eller utbildningen finns. Detta kan få en negativ effekt på arbetsmarknaden och leda till arbetskraftsbrist. Räntebeslutet får sannolikt även en prisdämpande effekt på en bostadsmarknad som hittills präglats av stabilitet och förutsägbarhet.

Björn Wellhagen, ansvarig för Husbyggnadsfrågor vid Sveriges Byggindustrier, betonar en bredare bild än den Svensk Fastighetsförmedling presenterar:
– Riksbankens beslut att höja reporäntan var väntat, det följer en långsiktigt plan tillbaka till mer normala räntenivåer. De viktiga faktorerna för att få till stånd en bättre fungerande bostadsmarknad är att effektivisera plan- och bygglovsprocessen, införa en friare hyresmarknad och genom att investera mer i vägar och järnvägar. I Sverige har vi under den sista tjugoårsperioden byggt relativt få bostäder, vilket skapar problem för den ungdomskull som nu ska ta sig ut på bostadsmarknaden. Det är viktigt att betona betydelsen av att människor har jobb som en grund för att efterfråga bostäder, men även faktorer som ränte- och skattenivåer påverkar bostadsmarknadens funktion.

Kurt Eliasson, vd på de allmännyttiga bostadsbolagens intresseorganisation, Sabo, har alltså en hel del att fundera över.

Vilka är de största utmaningarna för de allmännyttiga bostadsbolagen under den närmaste tioårsperioden?
– Förnyelsen och energieffektiviseringen miljonprogrammet. Det är så stora volymer och berör så otroligt många människor. Just ni förnyas någonstans mellan 11000 och 13000 lägenheter per år och den takten räcker inte på långa vägar. Inom det kommunala beståndet handlar det om i runda tal 300000 lägenheter som ska åtgärdas.

– Den andra utmaningen är nyproduktionen. Det sker en nyproduktion inom många kommuner, men bara inom vissa utvalda stadsdelar och områden. På vissa håll händer ingenting. Vad finns det för hinder? I tillväxtorterna är galopperande produktionskostnader en hämmande faktor. Kostnadsutvecklingen på dessa orter dels på kommunernas snabbt stigande priser för mark- och exploatering, dels de stigande entreprenadpriserna för både bygg och installationer som kommer direkt en marknad börjar hettas upp.

Vad vill du man gör åt det?
– Jag har en solskenshistoria från en kommun där man lyckats etablera ett långsiktigare perspektiv på sin marknad och sin bostadsproduktion. Det rör sig om Växjö där kommunen och de tre allmännyttiga bostadsbolagen satte sig ner och skapade en gemensam strategi och en gemensam planeringshorisont. I Växjö läggs entreprenader för nyproduktion och ombyggnader ut jämnt och balanserat över tiden. Man slipper ryckigheten och bidrar också till en väl fungerande regional byggmarknad som kan leverera till vettiga priser. De har ett motto: "Vi ska inte bygga till vilket pris som helst, utan till rätt pris". Och de klarar det. I Växjö har vi exempel på produktionskostnader på under 18000 kronor per kvadratmeter som givetvis i sin tur genererar hyggliga hyror. Det är nästan en halverad kostnadsbild om man jämför med Stockholm. I Växjö håller man det lokala byggandet vid liv.

Om vi tittar på ombyggnadsbehoven och målen för energieffektiviseringen. Hur ser förutsättningarna ut för de olika bostadsbolagen att klara detta?
– De företag som sitter i tillväxtorter med centralt belägna bestånd har självklart inga problem. Där finns både betalningsvilja och betalningsförmåga. Det blir knepigare när vi tittar på miljonprogrambestånden. Här måste åtgärderna anpassas efter den betalningsförmåga som finns och därför betyder det att vi kommer att få se många olika typer av åtgärder och insatser. De måste vara skräddarsydda efter de förutsättningar som finns.

– Om vi ska klara kraven för energieffektivisering krävs många smarta lösningar. Tidigare gjorde man väldigt omfattande insatser när det var dags för exempelvis stambyten. Man blåste ut hela hus. Nu blir det mer kirurgiska ingrepp anpassade till betalningsförmågan. Det här är en passning till hela byggsektorn. Det behövs en rätt omfattande produkt- och metodutveckling. Vi måste få ut så mycket för varje satsad krona som möjligt.

Men kommer de kommunala bostadsbolagen att fixa målen?
– Det finns inga alternativ. Ingen annan kommer att göra det oss. De politiska signalerna från den regeringen har varit tydliga, och det har vi vetat länge. Däremot finns det en obalans mellan olika upplåtelseformer som behöver rättas till politiskt. Bostadsrätter och egna hem gynnas i jämförelse med hyresrätten och det här har om något förstärkts ytterligare genom rotavdraget. Detta har vi påpekat för regeringen och de ska utreda och titta på frågan.

Vad har ni för önskemål?
– Vi har tre förslag: Vi vill ha en sänkt moms på hyror, bland annat själva byggmomsen. Vi vill att det skapas rimliga förutsättningar för allmännyttiga bostadsbolag att avsätta pengar för framtida underhåll och som tredje punkt vill vi få bort de kommunala fastighetsavgifterna. Samtidigt är vi angelägna om att inte få detaljstyrda lagar och regler när det gäller exempelvis energieffektivisering. Bostadsbolagen måste kunna skräddarsy sina åtgärdslösningar utifrån hyresgästernas betalningsförmåga

Vad betyder skillnaden mellan de olika Sabo-företagen, med rika bolag i tillväxtregioner och fattiga i avfolkningsbygder?
– Det är helt enkelt så den svenska marknaden ser ut. Bolagen och bestånden i glesbygden, med vikande marknader, är hårt pressade. Och det handlar om ganska många orter, kanske 70-70 kommuner, där man sitter med Svarte Petter i form av överblivna lägenheter hur man än gör. På dessa orter byggs ingenting nytt och man sitter med ytterst små marginaler i den rullande verksamheten. De senaste sju, åtta åren har de här bolagen klarat sig skapligt tack vare att vakanserna trots allt inte ökat och genom den gynnsamma räntenivån.

– På den andra kanten har vi Stockholm, de andra storstadskommunerna och de flesta högskoleorter. En kommun som Karlstad har ständigt stora bostadsbehov och lär aldrig komma ikapp. På dessa orter finns stora krav på ökad nyproduktion. Och i mitten mellan de här två har vi ett bälte av mellanstora städer. Där är en mindre, punktvis volym av nyproduktion är möjlig.

Finns det andra hinder än de du var inne på, markpriserna och galopperande entreprenadkostnader?
– Alla våra företag tillämpar lagen om offentlig upphandling, LOU, när de köper tjänster och produkter. Här ser vi en oroväckande trend att allt fler upphandlingar överprövas. Det har blivit nästan som en cirkus. Det verkar ha blivit legio för anbudsgivare som förlorat en anbudsgivning att överpröva och ofta på grund av rätt betydelselösa saker. Effekten blir givetvis att projekt försenas. Tid är pengar och dessutom tillkommer juridiska kostnader. Både byggherren och den utsedde byggaren är förlorare, kanske särskilt byggföretaget som planerat och skapat resurser för att klara uppdraget under en given tidsram. Vi måste bryta denna trend. Vi måste inom sektorn hitta sätt att hantera detta ofog. Det är en branschfråga.

Professor Hans Lind på KTH antydde i en intervju i Byggindustrin för några veckor sedan att tillväxtkommuner som Stockholm i realiteten är måttligt intresserade av att bygga billiga hyresrätter i periferin. Det är tryggare för dem att bygga litet dyrare lägenheter åt betalningsstarkare grupper, stabilare skattebetalare. Vad har du för uppfattning?
– Jag håller inte riktigt med. Min bild är att de allra flesta kommuner, både stora och små, har ambitionen att bygga fler bostäder. Men det trasslar till sig på vägen och man når inte upp till de uttalade ambitionerna. Om vi tar Stockholm som exempel så är betalningsförmågan starkare i innerstaden än i Botkyrka och detta faktum återspeglas i vad man kan bygga. Men så har det alltid varit.

Så det är snarare bostadsbolagens bristande vilja det handlar om, än kommunernas?
– Nej, jag tror inte det. Bostadsbolagen i tillväxtorterna är starka. De klarar det, har tillräcklig kapacitet och resurser. Problemet är snarare att motsvarande kapacitet inte finns inom byggsidan. När finanskrisen slog till såg vi ett flertal fall där storbolag som JM och NCC snabbt konverterade planlagda bostadsrättsprojekt till hyresrätter och sålde dem till kommunala bostadsbolag. Det var inga problem, men så fort efterfrågan av bostadsrätter var på plats så styrs produktionsresurserna dit igen. Om du kan bygga för 25000 kronor kvadratmetern och sälja för 45000 kronor så är det attraktivare än att bygga på entreprenad för ett Sabo-företag för en marginal på 4-5 procent. Det är inget hokus pokus. Det projekt som genererar mest lönsamhet är det som byggs.

Men kan inte bostadsbolagen styra detta över tiden?
– Entreprenörernas kapacitet i olika konjunkturskeden är rätt avgörande. Som beställare tappar man möjligheterna till prispress när marknaden hettas upp. Under åren strax före 2008 var det jättesvårt på många orter att ens få in anbud. Det var därför jag ville lyfta fram exemplet från Växjö där man har ett långsiktigt tänkande som gjuter olja på konjunkturvågorna. Som byggherre finns ibland inte den byggkapacitet på marknaden som krävs för att kunna bygga till de rätta priserna.

Hur är situationen i dagsläget?
– Bostadsrätterna har fått luft under vingarna igen. I dag ser vi inga konverteringar från bostadsrätter till hyresrätter. Takten på byggandet ökar, men är givetvis mycket beroende på hur räntan fortsätter att utvecklas. I Stockholmsregionen finns ändå i botten hela tiden en stark, substantiell efterfrågan av nya bostäder som stadigt förstärks av ett ökat befolkningsunderlag.

Vad tror du själv om hyresrättens framtid?
– Vi har ett bestånd på nära på två miljoner hyresrätter i det här landet. Det är den stora lägenhetsbulken och så har det sett ut länge. Hyresrätten behövs också i olika skeden av livet; framför allt när du är ung och när du blir gammal. Det sägs att ungdomssituationen i Stockholm är exceptionell i dag, men frågan är om det inte alltid varit så här. I Stockholm krävs helt enkelt ett konstant och rätt stort tillskott av nya lägenheter på grund av att befolkningsutvecklingen är så stark. Dilemmat är den ständiga eftersläpningen. Alla är överens om att det skulle behövas uppåt 50000 nya lägenheter per år sett i ett riksperspektiv, medan det i själva verket och i bästa fall kanske byggs 25000 lägenheter.

Ser du några trender på den privata hyresfastighetsmarknaden?
– Jag tror det. Hyresfastigheter är inte alls så dumt sett i ett investeringsperspektiv. Generellt sett står sig en hyresfastighet bra i ett 25-årsperspektiv. Avkastningen är bra över tiden. Vi ser ju också en liten ökning av privata företag som bygger för egen förvaltning. Sedan gjorde ju Första AP-fonden en jätteaffär strax före jul när de köpte ett bostadsbestånd med hyresrätter för 7 miljarder kronor. Det kanske är en fingervisning. Hyresfastigheter har ett rättvist rykte om sig att vara stabila placeringar.

Hyresförhandlingarna har bytt skepnad i och med att allmännyttans hyresledande roll tagits bort. Hur har det fungerat i realiteten?
– Nu sitter vi med Fastighetsägarna och Hyresgästerna som likvärdiga parter. Tidigare var det våra företag som satte taken för de privata hyrorna. Det var ett unikt svenskt system där en part var satta av lagstiftarna att förhandla om konsumentskydd. Och så såg vi den andra ytterkanten, med social housing, som vi inte ville ha. Alla ska ha möjlighet att bosätta sig hur och var man vill. Den här nya lösningen med att vi förhandlar tillsammans var nog rätt naturlig. Jag tror det är ganska orimligt med moderna företag som hotar sin kund med domstol om man inte kommer överens om ett pris. Så ser det inte ut i någon annan bransch. Förhandlingarna har också fungerat alldeles utmärkt.

Just nu har vi extrema ungdomskullar, likvärdiga med de största fyrtiotalistkullarna. Behövs det speciella åtgärder för att hantera detta?
– När det gäller studentboende så har man klarat av att balansera det åtminstone rimligt, men när det gäller de yrkesverksamma ungdomarna har det inte funnits någon aktör som velat bygga särskilda ungdomsbostäder. Jag har inte sett någon fastighetsägare som försökt hitta nischen att bygga kategoriboende åt yngre människor. Jag tror lösningen snarare är att ta större grepp inom det befintliga beståndet och försöka hitta smarta och innovativa lösningar, kanske särskilda kontraktsformer för ungdomar. I Göteborg bedriver man en särskild verksamhet för att hjälpa yngre att hitta bostäder och i Botkyrka testar man en ny variant där tre, fyra ungdomar kan dela lägenhet men med varsitt specialkontrakt. Det är två exempel, men det finns många olika typer av lösningar som man kan testa.

Till sista, vad skulle du önska dig av byggsektorn? Vilka förändringar vill du se?
– När det gäller produktivitet och effektivitet finns det mycket kvar att göra. Det görs försök att få ner kostnaderna, men det behövs mer. Det behövs mer konkurrens, gärna utifrån. Vi ser ju utländska aktörer på anläggningssidan, men när det gäller hus- och bostadsbyggande är de lätt räknade. Vårt dilemma är att byggarna är måttligt intresserade av våra projekt så länge de kan producera bostadsrätter och villor till väldigt bra lönsamhet. När marknaden ser ut som den gör i dag behöver de inte hålla på med hyresrätter, säger Kurt Eliasson.

DET HÄR ÄR SABO
• Sabo, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, är bransch- och intresseorganisation för cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag.
• Tillsammans äger och förvaltar medlemsföretagen nästan 730 000 bostäder.
• Sabo-företagen har en samlad lokalyta påp 7,8 miljoner kvadratmeter.
• Bolagen omsätter tillsammans 43 miljarder kronor per år och har cirka 12 000 anställda.

De 48 bostadsrätterna i Rynningeåsen i Örebro blir treor och fyror i nio hus med två våningar. Med hjälp av bland annat en robust, välisolerad konstruktion med tung stomme, täta energifönster och värmeåtervinnande ventilation ska energibehovet bli betydligt lägre än vad byggreglerna kräver.

Resterande 36 bostadsrätter i två fyravåningshus byggs strax intill P303-husen. Även de får en form av standardisering som förenklar projektering, inköp och byggande och kontrollerar kostnader och kvalitet.

NCC:s arbete beräknas börja under sommaren 2011. Projektet sysselsätter 30 personer. Utbyggnaden sker i takt med försäljning, och det totala ordervärdet ligger på cirka 90 miljoner kronor.

Byggherrar för den första etappen är NCC Boende, Stockholmshem, Veidekke, Besqab och Småa. Det blir allt ifrån bostadsrätter till radhus, hyresradhus, atriumhus och villor, och bostäderna beräknas vara klara för inflyttning under 2011-2012.

I den andra etappen kommer Stockholms stad att bygga lägenheter och radhus och Stiftelsen Stora Sköndal villor, kedjehus, radhus och lägenheter.

NCC:s markarbete i första etappen startade i februari och beräknas vara klart november. Uppdragsgivare är Stockholms stad och ordern är värd 21 miljoner kronor.

Försäljningen av bostäder har startat.

Undersökningen har för andra året i rad genomförts i samarbete med - och på uppdrag av – ett antal ledande aktörer inom bostadsutveckling. Etta i år, liksom förra året, blev JM med ett NKI-värde på 75 (i en skala från 1 till 100), vilket kan jämföras med ett branschindex på 69.

Undersökningen omfattar de allra största aktörerna i branschen och baseras på enkätsvar från drygt 2 600 nyinflyttade bostadsköpare. I gruppen som deltar ingår JM, NCC, Skanska, HSB, Peab och Ikano Bostad.

– Det här är andra året vi gör mätningen med så pass många av de ledande aktörerna att det känns relevant att tala om ett branschindex där vi kan jämföra 2010 med 2009. Syftet med det hela är att de deltagande företagen får kvitto på sina svaga och starka sidor. Vi hjälper dem att se sambanden mellan upplevda kvalitetsaspekter och den totala kundnöjdheten. Framför allt får de skarpa indikationer på vad de kan förbättra, säger Prognoscentrets projektledare Ellinor Lindström.

– Med hjälp av frågebatteriet kan vi och företagen se vilka åtgärder som är mest effektiva för att öka kundtillfredsställelsen vid bostadsköp.

Prognoscentret genomför undersökningen på uppdrag av de analyserade företagen. Företagen betalar och väljer sedan själva om de vill offentliggöra sina betyg. Vilket företag som får allra bäst poäng offentliggörs dock alltid.

För att kunna göra relevanta årliga jämförelser krävs en viss volym och kontinuitet i produktionen. Prognoscentret hoppas på något fler deltagare framöver. Än så länge saknar exempelvis Riksbyggen, Veidekke, Besqab och Järntorget.

– Företagen kan sedan följa hur de ligger när det gäller kundlojalitet, kundförväntningar, prisvärdhet och image. De fysiska produkterna är ganska lika varandra men vi ser ganska stora skillnader i hur kunder uppfattar olika väldigt viktiga kvalitetsaspekter som service, pålitlighet och personal mellan de olika företagen. Den typen av kvalitetsfrågor får rätt kraftigt genomslag på det samlade NKI-värdet. Här finns en rejäl förbättringspotential hos flera aktörer och jag tror generellt att det är en viktig branschfråga att fundera på och diskutera, säger Ellinor Lindström.

Färdigutvecklad kommer den nya stadsdelen att bestå av omkring 500 bostäder, kontor, viss handel samt idrottsanläggning.

Säljare är Heimstaden.

Inflyttning planeras till 2012.

Galären i Luleå AB och HSB Norr ska utveckla området "Röda havet" tillsammans med kommunen om program och planarbete visar på att projektet är genomförbart.

De 400 bostäderna ska innehålla både bostadsrätter och hyresrätter samt ett nytt hotell.

Fastigheterna ska ha tydlig miljöinriktning och klara kraven för Green Building.

Den utredningsskiss som presenterades har upprättats av Bengt Aili på Tirsén & Aili Arkitekter i Luleå.

De fyra byggherrarna ska sammanlagt bygga omkring 800 bostäder i den nya stadsdelen. Området kommer att bestå av både hyres- och bostadsrätter och inflyttning ska kunna ske 2014.

I bottenplan av bostadshusen ska det finnas lokaler för butiker, café och restauranger.

För att minska bostadsområdets klimatpåverkan ska energiförbrukningen att ligga 30 procent lägre än Boverkets norm.

Upprustningen har redan påbörjats; exempelvis har en sliten kaj rustats upp och det kommer även att anläggas en kommunal park i området med vägar som kommer leda till rekreationsområden ute på Limhamnsfältet.

Vid spadtaget för Limhamns Sjöstad, i går 8 december, närvarade bland andra Malmös kommunstyrelseordförande Ilmar Reepalu.

Skanska presenterade Limhamns Sjöstads nya miljöprogram vid spadtaget. Målsättningen för hela området är att energianvändningen i genomsnitt ska vara hälften av dagens lagkrav, och att minst 10 procent av energiförsörjningen ska tillföras av ny förnyelsebar energi, exempelvis med solenergi.

Inflyttning i första etappen beräknas ske från och med årsskiftet 2011/2012. Bostäderna i Limhamns Sjöstad blir stadsradhus och flerbostadshus och kommer att bebyggas etappvis under 7-8 år.

Skanska påbörjade bostadsförsäljningen av stadsradhus från sitt Svanenmärkta bostadskoncept Uniqhus slutet av oktober, och intresset för bostäderna i Limhamns Sjöstad har varit mycket stort.

Beställare är Kunskapsporten och kontraktssumman uppgår till 137 miljoner kronor.

Arbetet påbörjas i december och beräknas vara klart under våren 2012.

I slutet av 90-talet formulerade Lomma den vision som har gjort kommunen till Sverigeetta i bostadsbyggande. En ny översiktsplan antogs 2000.

– Många hade flyttat hit kring 1970. Några årtionden senare var de en god bit upp i medelåldern, de satt i stora villor och med utflugna barn. Vi bestämde oss för att skapa dynamik genom ett generationsskifte. Nya bostäder för medelålders frigör villor för barnfamiljer och genom att dessutom bygga nya skolor blir vi en komplett barnfamiljskommun, säger Anders Berngarn.

Precis som Degerfors, som knappt bygger några bostäder alls, är Lomma en gammal bruksort. Tegelbruket i Lomma skapades på 1600-talet. Det var i Lomma som Skånska cementgjuteriet föddes. Senare gav Eternitfabriken upphov till skandaler.

Nu är industrierna borta. Men till skillnad från Degerfors har Lomma stora befolkningscentra i närheten.

Lomma hör till de kommuner som har snabbast folkökning i Sverige, i fyra år har folkmängden ökat med omkring 3 procent. En hel del barnfamiljer flyttar in från Malmö och Lund.

– Vi omvandlade industriområdet till en plats med 1 000 nya bostäder nära havet, många med havsutsikt. Många medelålders par som har lämnat sina villor har flyttat dit. Villorna från 70-talet har tagits över av nya barnfamiljer, säger Anders Berngarn.

I Lervik och Östervång bygger bland andra Skanska 500 nya villor, de sista 50 är snart klara.

– I stort sett allt säljs på ritning, säger Anders Berngarn.

Den gamla hamnen exploateras med nya bostadsrätter och ägarlägenheter. Om 10-15 år ska hela hamnområdet vara utbyggt.

Nästan all mark som har exploaterats på senare år är privatägd. En markbit i centrum har kommunen sålt till Midroc. Hela centrum från 60-talet rivs och ett nytt centrum ska byggas i etapper med början 2012. Det kommunala bostadsbolaget är sålt till Stena Fastigheter.

Samtidigt som villor lämpliga för barnfamiljer blir lediga när medelålders par flyttar ut byggs nya bostäder tänkta för barnfamiljer.

Lommas styreande har visionen att kommunen ska vara en av de mest attraktiva boendekommunerna i Sverige. En bärande del av planen är att locka unga familjer med bra skolor.

På fyra år har kommunen byggt skolor med sammanlagt 22 nya klasser. Vart tredje år invigs en ny skola och på fyra år har kommunen byggt nya förskolor med sammanlagt 28 avdelningar.

Åren 2003, 2007 och 2009 utsågs Lomma till Sveriges bästa skolkommun.
Med stolthet nämner Anders Berngarn att Lomma av tidningen Fokus utsågs till Sveriges bästa kommun att bo i 2006 och till bästa kommun att jobba i 2010.

I januari antar kommunen en ny översiktsplan som ska gälla fram till 2030. Ett av målen är att kommunens folkmängd då ska ha ökat från dagens 21 065 till
26 000 invånare.