byggindustrin

Det är något av en paradox. Samtidigt som Stockholm har en av Europametropolernas högsta vakansgrader som boomar nyproduktionen av kontor. Enligt Byggindustrins Byggbarometer så har värdet på nystartade kontorsprojekt ökat med över 100 procent de senaste tolv månaderna.
-Vi ser en återhämtning av nyproduktion av kontor i vissa områden, säger Göran Almin, chef för projektutveckling på Peab.
-Vi har full beläggning just nu. Men det är turbulenta dagar på finansmarknaden och det är svårt att göra några utfästelser alltför långt in i framtiden, säger Joachim Hallengren, Sverigechef på NCC Property Development.
-Kontorsmarknaden i Stockholm är stark. Under de senaste tolv månaderna flyttade 24000 till länet och de ska jobba och bo någonstans, säger Håkan Danielsson, vd för Skanska Fastigheter Stockholm.
-Vi ser även en tillväxt på kontorsmarknaderna i Göteborg och Malmö. Det finns, som vi ser det, utrymme för mer nyproduktion än det som ligger i planerna nu, vilket är uppåt 25000 kvadratmeter i Göteborg och 35000 kvadratmeter i Malmö, säger Håkan Danielsson.
Det är det gamla vanliga: läget, läget, läget och att skapa attraktivitet med krass modern ”flashighet”, effektivitet och flexibilitet.
Ett exempel: Hos Skanska vågar man sig till och med på att i vissa fall bygga på spekulation, det vill säga att byggstarta utan förhandsbokade hyresgäster.
I somras startade man ett kontorsprojekt i Sundbyberg på 10 000 kvadratmeter, en investering på 300 Mkr där uthyrningen kommer att ske successivt under byggskedet. Norra Bantorget (se sid 10) är ett annat exempel. Och fler stora projekt ligger i pipeline, framför allt i Stockholmsregionen.
Skanska fokuserar framför allt på tre segment för nyproduktion av större kontorsprojekt (minst 4000 kvadratmeter) – Solna/Sundbyberg, västra Kungsholmen och CBD (Central Business District).
-Vi ser en stark efterfrågan här, framför allt i Solna och Sundbyberg. Ett fjärde område skulle kunna vara Kista. Men vi har inte så mycket där och efterfrågan är en aning svårbedömd. Västra Kungsholmen har utvecklats till ett kluster för huvudkontor och i CBD märker vi en viss förskjutning norrut mot Norra Bantorget och Klara strand, säger Håkan Danielsson, vd för Skanska Fastigheter Stockholm.
Men i andra områden – med gamla slitna lokaler och omgivningar som inte känns så spännande - är det stendött och vissa talar till och med om en tickande kontorsfastighets-bomb.
-Det vore intressant att se en analys utifrån fastigheternas årsringar vad gäller efter frågan och vakanser. Vi har inte tillgång till någon sådan undersökning, men det vore intressant att se, säger Håkan Danielsson.
Freddie Norvell, vice vd på Besqab är inne på samma linje.
-Det finns uppenbarligen ett stort bestånd av gammalmodiga kontor som ingen vill sitta i. De är byggda på ett sätt som inte passar dagens efterfrågan. En del pratar om en tickande bomb, man kan väl i alla fall utgå från att många sitter med lokalytor som inom kort kan komma att bli en mardröm, säger Freddie Norvell.
Uppenbarligen är det så att heta lägen och sofistikerat designad nyproduktion i princip säljer sig själva. Nyproduktion på ”spek” har börjat dyka upp igen (kanske för första gången sedan kraschen i början av 1990-talet).
Joachim Hallengren:
-Det är ett tydligt fenomen att de tänkta hyresgästerna har allt kortare framförhållning och kommer in i projekten ganska sent. Vi är igång med fyra större projekt just nu. De är alla sålda, men startade som spekulation så till vida att vi satte spaden i marken utan alltför hög uthyrningsgrad.
-Utgångspunkten och förutsättningen är extremt bra lägen i Stockholm, Göteborg och Malmö. Rätt läge ger låg risk och vi hade förutspått att vakanserna skulle minska och hyrorna gå upp och vi fick rätt i bägge fall.
NCC har fullt upp med sina pågående kontorsprojekt - Kungsbron och Västerport i Stockholm, Nordstaden (fd Hasselbladfabriken) i Göteborg och Kaggen i Västra Hamnen i Malmö. Under 2008 har NCC två större projektstarter i Göteborg och bägge är i princip fullt uthyrda.
Installationsbjässen Bravidas koncernchef Torbjörn Torell är dock tveksam till någon större ökning när det gäller nyproduktionen av kontor. Reservationen bygger på de höga vakansgraderna, inte minst i Stockholm.
-Vad jag förstår finns det fortfarande stora tomma kontorsytor i Stockholm, framför allt i ytterområdena. Jag har i och för sig sett flera nyproduktioner som sker på spekulation, men då är de geografiskt noggrant utplacerade på heta zoner, säger Torbjörn Torell.