byggindustrin

Kredit- och valutaregleringarna hade avskaffats några år tidigare. Byggande och fastigheter var attraktivare objekt att satsa på än tillverkningsindustri. Det fanns mer pengar än det fanns objekt att satsa dem i och priserna pressades upp.

Till slut brast bubblan. Bankerna var visserligen en relativt konservativ part i den värsta penningkarusellen men det var ändå deras pengar som användes. De hade oftast försett finansinstituten med de pengar som sedan mot höga räntor investerades i fastighetsaffärer.

Flera banker var nära på att stupa. Halvstatliga Nordbanken fick en lång och omskakande väg ur krisen. Med statens hjälp bildades bolaget Securum för att överta och avveckla bankens nödlidande krediter. Många av krediterna fanns i just fastighetsbranschen och att stabilisera fastighetsbranschen blev en av Securums huvuduppgifter.

Ett av de största problemområdena var hotellfastigheter. Detta var generellt sett tuffa år för hotellföretagande. Efter en investeringsboom följde en kris som gick extremt långt i just den branschen – under loppet av ett par tre år försvann vart tredje hotell i konkurser.

Två av de aktörer som reste sig ur resterna av all denna förstörelse var hotellfastighetsbolagen Capona och Pandox. Bägge hamnade så småningom på börsen, där de kunde fortsätta att utvecklas som mer traditionella fastighetsbolag men med specialistkunnande i hotellbranschen.

Till skillnad från fastighetsägare från tiden före fastighetskraschen 1990-93, var både Pandox och Capona synnerligen aktiva och krävande i valet av sina affärspartners, hotelloperatörerna.

I motsats till alla optimister som investerat i förhoppning om ständigt stigande priser och avkastning – byggherrar, byggbolag, hotelloperatörer – signalerade de nya hotellfastighetsbolagen en återgång till konservativa värderingar.

Hur mycket pengar kan fastigheterna ge i avkastning? Vilken operatör är mest lämpad att långsiktigt ge en god avkastning i en speciell fastighet. I vilka städer och i vilka lägen är det gynnsamt att köpa? Under vilka förutsättningar är det lönsamt att bygga?

Listan på frågor kan göras mycket längre. Gemensamt har de att utvärderingen av nya projekt följde strikt affärsmässiga linjer. Att diskontera en prognostiserad värdetillväxt på fastigheten är allt sedan fastighetskrisen otänkbart för alla parter.

På sidan 20 i detta nummer träder Pandox vd Anders Nissen fram och varnar för nya felinvesteringar i hotellverksamheter. Han vet vad han talar om även om han självfallet talar i egen sak – Pandox ligger honom varmast om hjärtat. Men han var med redan i Securum, fick rykte om sig att ha hårda nypor och ledde uppbyggnaden av det som fem år senare kunde börsintroduceras som Pandox.

Dagens hotellboom är dålig tajming, säger Nissen.

Så är det – om den bygger på annat än en konservativ värdering av normal avkastning för moderna fastigheter i bästa lägen. Annars inte. Ingen bransch är mer beroende av lägen än hotell. Däremot är det sannolikt så att om de nya centralt belägna hotellen lyckas så gör äldre hotell i sämre lägen sämre affärer och försvinner. Några av dessa kan vara Pandox.