Gunnar Tåhlin vill momsbelägga hyrorna. Han vill ha en enhetlig momssats på 6 procent. På så sätt, menar han, förbättras kalkylerna för byggare och förvaltare dramatiskt. Det skulle byggas fler bostäder, renoveringar av miljonprogramsområden skulle möjliggöras och det skulle i slutändan inte ens behöva innebära högre hyror för de boende.
– Vi har ett föråldrat bostadsbestånd som delvis är placerat på fel ställen. Hälften av landets kommuner har bostadsbrist och det betyder att på de ställen där det finns arbetstillfällen, så finns det inga bostäder. Det är för få aktörer som vill bygga bostäder och för få som vill äga och förvalta hyresfastigheter.
– Läget i Stockholm är exceptionellt. Stockholm ska på 20 år växa med en befolkning som motsvarar Göteborgs. Men det handlar inte bara om Stockholm. Trycket är skrämmande i Luleå också. Inom Galären har vi haft en egen bostadskö i Luleå men vi tvingades lägga ned den. Vi hade 4 000 sökande och kön var ohanterlig i förhållande till den ringa omsättningen på lägenheter som vi har. Nu när gruvrallyt satt fart är det värre än någonsin. Sedan oktober har vi haft 26 000 unika besökare som tittat efter bostad på vår hemsida, och det är bara i Luleå, säger Gunnar Tåhlin.
Han startade Galären i Luleå 1988, något år efter det att hans bror startat Galären i Stockholm. De överlevde fastighetskraschen i början av 1990-talet och i dag sitter Galären i Luleå med ett fastighetsbestånd till ett värde av 1,5 miljarder kronor. Stommen är det kommersiella beståndet på 140 000 kvadratmeter. Men Galären bygger också bostäder. För närvarande har bolaget cirka 400 hyreslägenheter på egen förvaltning och just nu pågår byggandet av 45 hyresrätter i Luleå med inflyttning i höst.
– För oss är det egentligen inte lönsamt att bygga hyresbostäder för egen förvaltning. Kalkylerna bygger på väldigt långa perspektiv, men vi bygger i Luleå ändå och vi gör det med tanke på vårt kommersiella fastighetsbestånd. Vi behöver en bostadsmarknad i Luleå för att det ska fungera. Uppriktigt sagt så vill vi som fastighetsägare inget hellre än att bygga bostäder. Men det behövs stabila förutsättningar, så att vi kan agera långsiktigt, utan stöd eller bidrag, säger Gunnar Tåhlin.
Vad är, enligt dig, den främsta orsaken till den låga nyproduktionen av hyresrätter?
– Problemet med hyresrätterna är att beskattningsbasen ligger i produktion och förvaltning. Det betyder att hyresrätten är kraftigt missgynnad relativt villor och bostadsrätter som har helt andra avdragsmöjligheter. Men frågan är då: Ska vi inte bygga hyresrätter? Ska det bara byggas villor och bostadsrätter åt de mer välbeställda? De som flyttar till en ny ort för att få jobb vill normalt ha en hyresrätt till att börja med.
– Ett annat uppenbart problem med att ta ut hela beskattningen på produktionen ser vi i miljonprogrammen. Det är omöjligt för bostadsbolagen att ta ut sina reinvesteringskostnader genom hyreshöjningar i beståndet. Och från ägarna, kommunerna, finns ingen hjälp att få. De kommer inte att fylla upp sina stiftelser med nytt kapital. Det skulle bara uppstå svarta hål i de kommunala ekonomierna.
Kan du förklara tankarna bakom ditt recept att momsbelägga hyrorna?
– Här har vi två akuta problem: nyproduktion av hyresrätter och ombyggnadsbehovet i miljonprogrammet. Båda sakerna skulle kunna lösas på ett rätt enkelt sätt: genom att ta ut moms på hyrorna. Visst, initialt blir det en viss hyreshöjning men det går att kompensera. Det blir lägre kostnader för fastighetsägaren när det gäller energi och underhåll. En femtedel av kostnadsmassan på driftssidan försvinner. Jag ser inga större problem med att komma fram till en uppgörelse med Barbro Engman och Hyresgästföreningen. Man skulle kunna enas om att en viss del av kostnadsminskningen gick till hyresgästerna eller diskutera olika former av hyresstopp.
– Och för staten? De tappar ju momsintäkter, men om man gör detta när nyproduktionen är på en låg nivå så blir skattebortfallet knappt märkbart. Sedan kan man diskutera hur man avgränsar detta gentemot bostadsrätter och egna hem. Men i min värld skulle en ökad neutralitet mellan upplåtelseformerna ge utrymme för ökad nyproduktion. Och den stora vinnaren skulle vara miljön. Nya bostäder drar så enormt mycket mindre energi jämfört med det äldre beståndet. De nya bostäderna skulle byggas där det finns folk och där det finns jobb. Uppsidan för statskassan känns rätt uppenbar. Det statsfinansiella utfallet när byggandet går ner är negativt. Arbetslösheten ökar, liksom socialbidragen och de statliga intäkterna minskar. Det cykliska skatteinflödet är väldigt negativt, tajmingen är helt felvänd. Moms på hyrorna är ett skatteuttag som inte är cykliskt.
Du har framfört dina idéer tidigare, bland annat på Dagens Industris debattsida. Vad har du fått för respons?
– En hel del, både från politiker och folk från branschens alla olika grenar, och det är en påtagligt positiv respons. Hyresgäströrelsen, de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna vill allihop verka i den här riktningen. När man jobbar med de här frågorna är det otroligt viktigt att undvika ett spekulativt totalstopp, därför bör nya momsregler införas med retroaktivitet.
– Politiskt finns det förståelse och acceptans från tongivande förmågor inom bägge blocken och en insikt om att bidrag inte är lösningen. Momsen skulle göra byggandet attraktivt och lönsamt. Vi ser ett problem ute i landet där ryckigheten gör att byggföretag får för höga ställkostnader vilket medför att man tappar kompetens inom bostadsbyggandet. Det innebär också att kostnaderna per kvadratmeter tenderar att galoppera så fort bostadsbyggandet sätter fart igen.
Och Gunnar Tåhlin tycker sig känna positiva signaler även från socialdepartementet.
– Det är uppenbart att de ser fördelarna med mitt momsförslag, men det stora problemet är förmodligen att det handlar om skatter och att (bostadsminister) Attefall inte äger frågan. Det här ligger på Anders Borgs bord. Min känsla är emellertid att mina förslag faller i väldigt god jord, säger Gunnar Tåhlin.