byggindustrin

Bebyggelsen i Sveriges städer förtätas. På gamla industritomter, hörn av parker eller en kvarlämnad remsa blandskog byggs bostadsrätter, seniorbostäder och ett och annat hyreshus. Populärast är mark nära stränder.

I Stockholm har stränderna längs Hammarby sjö nu fyllts av bostadsrätter. Och bebyggelsen växer vidare längs vattnet vid Saltsjö Kvarn, Finnboda varv och Kvarnholmen.

När de attraktiva bostäderna fyllts av familjer upptäcker bostadsrättsföreningarna att de äger och är skyldiga att underhålla exempelvis bryggor, kajer, bilvägar, vissa gång- och cykelvägar samt i vissa fall även parkmark. Platser som i flera fall kan betraktas som allmän plats och därför, enligt plan- och bygglagen, borde skötas av kommunen.

– Det här är ett sätt att föra över kostnader på de boende. Det är väldigt tydligt. Det är många kommuner som gör så här, säger Björn Hedlund, som jobbar på JM med de avtal som skrivs vid exploatering.

När ett nytt bostadsområde byggs är det exploatören som tjänar pengar på projektet. Kommunen får istället kostnader för den nya infrastruktur som behövs i området, till exempel daghem, skola eller förbättringar av vägar.

Därför är det vanligt och relativt okontroversiellt att kommunen ställer krav på byggherren att även bygga och bekosta ett daghem eller en väg. Men ansvaret brukar sedan lämnas över till kommunen. Det nya är att många kommuner allt oftare avtalar bort det framtida underhållet.

Ett exempel är den kaj i trä som JM byggt utanför bostadsområdet Danvikstrand, strax öster om Stockholms innerstad.

– En samfällighetsförening förvaltar bryggan utan statligt eller kommunalt stöd. Alla kostnader för drift och underhåll betalas av dem som bor i området, säger Gunilla Hamel som är ordförande för samfällighetsföreningen.

Bryggan ska enligt kommunen vara tillgänglig för allmänheten. Och den används också så, enligt Gunilla Hamel.

– Små och stora sällskap från när och fjärran har picknick på bryggan. Trots förbudsskyltar monterar de upp engångsgrillar med kol eller stora gasolgrillar. Fritidsbåtar kommersiella företag som Strömma Kanal förtöjer vid bryggan.

Aktiviteterna lämnar brännmärken, cigarettfimpar, ölburkar och annat skräp på bryggan som föreningen får städa bort. Den behöver också repareras och oljas.

– De boende i bostadsrättsföreningarna är skyldiga att betala för underhållet av något som ska tillhöra alla. Men strandremsor kommer alltid att vara tillgängliga för allmänheten. Därför borde föreningen få bidrag på samma sätt som vägföreningar, säger Gunilla Hamel.

– Om det här hade skötts enligt PBL skulle bryggkonstruktionen och området närmast vattnet ha varit allmän plats. Kommunen skulle ha ägt och förvaltat den. Vi skulle ha överlämnat marken utan ersättning men de ville inte ha den, säger Björn Hedlund.

Nacka kommun medger att bostadsrättsföreningarna fått ansvar för underhållet av kostnadsskäl.

– Generellt sett har det varit så att man har velat spara pengar åt kommunen helt enkelt, säger Pia Ström Sjöberg, exploateringschef på Nacka kommun, som dock inte hade tjänsten när avtalen om Danvikstrand skrevs.

Uppgörelsen mellan kommunen och byggherren görs i det så kallade exploateringsavtalet. Det skrivs innan kommunen gör en detaljplan för ett område som ägs och ska exploateras av en byggherre.

Thomas Kalbro, professor i fastighetsvetenskap på KTH, har tillsammans med teknologen Peter Smith granskat 129 sådana exploateringsavtal. Slutsatsen de drar är att majoriteten av avtalen saknar lag stöd i PBL, plan- och bygglagen, eller hamnar i en juridisk gråzon. Endast 45 procent av avtalen har fullständigt lagstöd.

– Avtalen kan inte kallas olagliga förrän byggaren går till domstol med dem. Men kommunen får inte teckna avtal för uppgörelser som saknar stöd i lagen, säger Thomas Kalbro.

En femtedel av de undersökta avtalen saknade lagstöd och fick kännbara ekonomiska konsekvenser för exploatören. Att en bostadsrättsförening ska bekosta underhållet för en brygga som ska vara allmänt tillgänglig, är ett sådant exempel, enligt Thomas Kalbro.

Han ger fler exempel. I ett extremt fall skrev kommunen helt enkelt in i avtalet att exploatören skulle betala ett antal miljoner kronor till kommunen, men att pengarna inte skulle gå till investeringar i infrastruktur i området.

– Det här är en slags beskattning som saknar lagstöd. Den skulle med stor sannolikhet bedömas som olaglig av en domstol, säger Thomas Kalbro.

Att byggherrarna inte går till domstol beror på att de är beroende av hålla en god relation med kommunen. Sätter de ner foten kan de få svårt att få igenom nästa detaljplan, bedömer han. Och JM håller med.

– Kommunen har en mycket effektiv påtryckning i form av planmonopolet. Om vi inte går med på deras önskemål så blir det helt enkelt ingen detaljplan, säger Björn Hedlund.

Thomas Kalbro tycker inte att det är särskilt upprörande att byggherrar får stå för en större andel av kostnaderna i samband med exploateringar. Däremot kan man bli upprörd över är att kommunerna idag tar lagen i egna händer, anser han.

– Lagen måste skrivas om. En rot till det onda är att kommunen ska bekosta underhållet av sina vägar med skattemedel och inte med avgifter från fastighetsägarna, säger Thomas Kalbro.

Det vore naturligt om det istället skulle fungera som för vatten- och avlopp, anser han. Fastighetsägaren betalar då en anslutningsavgift och sedan en årlig brukningsavgift. Frågan har drivits av Sveriges kommuner och landsting drivit i decennier, enligt Thomas Kalbro.

Ytterligare en följd av dagens situation är försämrad goodwill för exploatörerna, till exempel i fallet Danvikstrand.

– Vi är fruktansvärt besvikna på JM. Det finns inte ens några papper över det här överlämnade till samfälligheten, säger Gunilla Hamel.

Björn Hedlund på JM har förståelse för missnöjet, det är därför han vill att dagens situation förändras. Det behövs tydligare gränser mellan vad som är allmänt och vad som är privat, anser han. Thomas Kalbro anser att exploatörerna delvis har sig själva att skylla.

– Det är ju exploatörens ansvar att tydligt informera kunderna om hur det ligger till inför ett köp av en bostadsrättslägenhet, säger han.

Nacka kommun backar nu delvis. I samband med planläggningen av Kvarnholmen ändras policyn så att kommunen nu tar på sig ansvaret för underhåll av kajer som är särskilt viktiga för allmänheten. En större kaj är en för komplicerad konstruktion för en bostadsrättsförening att ta ansvar för, anser man.

– Vi kommit fram till att i framtiden ska inriktningen vara att exploatörerna även fortsättningsvis får bekosta iordningställandet av kajerna när de byggs. Men om det verkligen behövs en allmänt tillgänglig kaj bör det i framtiden vara kommunens ansvar att sköta den, säger Pia Ström Sjöberg.

Men i ännu mer vattennära boenden, som Finnboda varv i Nacka där husen står på pirar i vattnet, kommer bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare fortfarande att få ta ansvar för kajen, berättar hon. Så svårigheten att dra gränsen mellan privat och allmän plats lär inte försvinna i första taget.